Πηγή Εικόνας: απε - μπεΓιώργος Παπακωνσταντίνου
Με ανοδικό τέμπο συνεχίζει να κινείται η αγορά γραφείων στην Αττική και στο πρώτο τρίμηνο 2025, ενώ σε βάθος δεκαετίας τα στοιχεία δείχνουν την εντυπωσιακή μέση άνοδο 65,5%, τα παλαιά γραφεία υπερβαίνουν το 90% του αποθέματος την ώρα που τα (λίγα) νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν πάνω από διπλάσια μισθώματα, μέχρι και 35 euro/τμ/μήνα.
Τα ζητούμενα ενοίκια
Οι τιμές που σημειώνονται στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσης στάθμευσης είναι, στον άξονα της Λ. Κηφισίας 15,00 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένη 13,30 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 13,00 ευρώ/τμ/μήνα ενώ τέλος στον άξονα της Λ. Συγγρού 11,37 ευρώ/τμ/μήνα. Για παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας, στο κέντρο της Αθήνας, στην περιοχή πέριξ (όχι επί) της πλατείας Συντάγματος οι τιμές που καταγράφονται είναι στα 17,22 ευρώ/τμ/μήνα και στην περιοχή του Κολωνακίου στα 24,02 ευρώ/ τμ/μήνα. Στον οδικό άξονας της Λ. Κηφισίας οι τιμές που διαμορφώνονται είναι στα 13,93 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 11,90 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης 11,15 ευρώ/τμ/ μήνα και στον άξονα της Λ. Συγγρού 9,76 ευρώ/τμ/μήνα. Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε κατά τα τελευταία 10 χρόνια. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 56% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων δίχως θέσεις στάθμευσης και 61% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης σε σχέση με τις αξίες του 2016.
Σε παλαιές οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι και ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 18,00 ευρώ/τμ/μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 13,90 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 10,9 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού με 10,44 ευρώ/τμ/μήνα. Σε παλαιές οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης παρουσιάζει η περιοχή του Συντάγματος (όχι επί της Πλατείας) με 16,9 ευρώ/τμ/μήνα, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 14,98 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 12,03 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 10,96 ευρώ/τμ/μήνα, και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού και η Λ. Μεσογείων με 9,00 ευρώ/τμ/μήνα. Από τα αποτελέσματα της επεξεργασίας των στοιχείων κατά τα τελευταία 10 χρόνια φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 71% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης και 74% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, σε σχέση με τις αξίες του 2016.
Η τάση της αγοράς
Όπως σημειώνεται, , η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες. Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν μέχρι και 35 euro/τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,0%.
Ταχύτητα Δεύτερη: Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 20 – 25 euro/τμ/μήνα με αποδόσεις 7,0%.
Ταχύτητα Τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10-15 euro/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί το 7,5%.
Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2025/2026 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών.
«Ως γενική τάση, πιστεύουμε πως οι διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά των γραφείων θα συνεχίσουν και το 2025 / 2026, α) με σταθεροποίηση στις (χαμηλές) αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, β) αύξηση για τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία προβολής και γ) ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης», αναφέρεται χαρακτηριστικά.
