Πηγή Εικόνας: απε - μπεΓιώργος Παπακωνσταντίνου
Τον υπαρκτό και σοβαρό κίνδυνο απαξίωσης των κτιρίων γραφείων που έχουν κατασκευαστεί προ 20ετίας και πίσω, δίχως από τότε να ανασκευαστούν – ανακαινιστούν, σε 16 ευρωπαϊκές πόλεις, όπως και στην Αθήνα, αναδεικνύει η μελέτη RETHINKING European Offices 2030 της Cushman & Wakefield που πρόσφατα μόλις κυκλοφόρησε και η οποία αναλύει την ηλικία των γραφείων σε μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις και τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται στους ιδιοκτήτες τους να προσδιορίσουν εκ νέου τη χρήση είτε να βελτιώσουν τους χώρους με την ίδια χρήση.
Όπως αναφέρεται, μέχρι το 2030, η Cushman & Wakefield εκτιμά ότι πάνω από 170 εκατομμύρια τ.μ. κτιρίων γραφείων, σχεδόν το 70% δηλαδή, που κατασκευάστηκαν πριν από το 2004, χωρίς καμία σημαντική παρέμβαση έκτοτε, θα κινδυνεύουν με απαξίωση λόγω διαφόρων παραγόντων, συμπεριλαμβανομένης της νομοθεσίας για το κλίμα. Όπως αναφέρεται, η εισαγωγή της Οδηγίας για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων το 2024 θέτει νέα πρότυπα για την ποιότητα των κτιρίων, με όλα τα κτίρια γραφείων να απαιτείται να επιτυγχάνουν σχεδόν μηδενικές εκπομπές έως το 2030.
Ειδικά για την χώρα μας, σύμφωνα με την επικεφαλής της Cushman & Wakefield στην Ελλάδα Νίκη Σύμπουρα, «στην μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας μεγαλύτερος κίνδυνος συναντάται στο κέντρο της πόλης όπου το γραφειακό απόθεμα είναι παλαιό με την πολύ ιδιοκτησία σε κτίρια να αποτελεί σημαντικό εμπόδιο στην ριζική ανακατασκευή του. Τα τελευταία 8 έτη με τις τοποθετήσεις θεσμικών επενδυτών σε ακίνητα, έχει αντιμετωπιστεί εν μέρει αυτός ο κίνδυνος και από το 2022 παρατηρείται αυξανόμενη δραστηριότητα ανακατασκευής αυτοτελών κτιρίων στο Κέντρο αλλά και την περιφέρεια. Οι περιφερειακές αγορές των νοτιών και τω βορείων αξόνων αντιμετωπίζουν σαφώς χαμηλότερο κίνδυνο απαξίωσης του γραφειακού αποθέματος με τον Πειραιά να βρίσκεται υπό τη μεγαλύτερη πίεση, μετά το Κέντρο».
Επιπλέον, η αυξημένη ζήτηση για κτίρια γραφείων υψηλότερης ποιότητας συνεχίζει να οδηγεί την αναπτυξιακή δραστηριότητα. «Στην ευρύτερη Αθήνα 245.000 τ.μ. νεόκτιστων, στο μεγαλύτερο ποσοστό πιστοποιημένων κτιρίων γραφείων, αναμένεται να παραδοθούν ως το 2027 με τα 125.000 τ.μ. εξ αυτών να είναι ήδη μισθωμένα που σημαίνει ότι 120.000 τ.μ. νέοι χώροι γραφείων θα εισέλθουν στην αγορά προκειμένου να μισθωθούν. Η εισροή νέων έργων αντιπροσωπεύει αυξημένο κίνδυνο για παλαιότερα κτίρια γραφείων, τα οποία μπορεί να δυσκολεύονται να τα ανταγωνιστούν. Καθώς ολοκληρώνεται ο κύκλος της ανανέωσης των συμφωνιών μίσθωσης που χαρακτήρισε την αγορά τα τελευταία 3 έτη και οι εταιρείες επανεκτιμούν τις ανάγκες τους, αναμένουμε αύξηση των μετακινήσεων σε νέα γραφεία την επόμενη διετία», προσθέτει η κα Σύμπουρα.
Ευρύτερα για την Ευρώπη, βάσει της έρευνας μεταξύ των 16 πόλεων της μελέτης, υπάρχει μια διάκριση μεταξύ της Ανατολικής Ευρώπης, στην οποία καταγράφεται νεότερο απόθεμα, και της Δυτικής Ευρώπης, με υψηλότερο κίνδυνο απαξίωσης. Ωστόσο, στις 7 κορυφαίες πόλεις (Μιλάνο, Βαρκελώνη, Στοκχόλμη, Παρίσι, Μαδρίτη, Άμστερνταμ και Λονδίνο), ο κίνδυνος απαξίωσης του αποθέματος γραφείων είναι περίπου 80%, ενώ στο Μόναχο (60%), το Δουβλίνο (64%), τη Λισαβόνα (64%) και το Βερολίνο (65%), ο κίνδυνος είναι χαμηλότερος, σαν αποτέλεσμα της αυξημένης ανάπτυξης εμπορικών πάρκων τα δύο τελευταία έτη. Στην Ανατολική Ευρώπη (Βουδαπέστη, Πράγα και Βαρσοβία), το μερίδιο του αποθέματος γραφείων σε κίνδυνο είναι χαμηλότερο, κατά μέσο όρο μόνο 43%, που σημαίνει ότι μεγάλο μέρος του κατασκευάστηκε τις τελευταίες δύο δεκαετίες, σε αντίθεση με τις δυτικές αγορές, όπου λιγότερο από το ένα πέμπτο του αποθέματος αναπτύχθηκε κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.
Στην Ευρύτερη Λισαβόνα εκτιμάται ότι, έως το 2030, 2,86 εκατομμύρια τ.μ. χώροι γραφείων θα κινδυνεύουν να καταστούν παρωχημένοι. «Η επαναξιολόγηση της χρήσης είναι ίσως η καλύτερη λύση για κεντρικές τοποθεσίες της πόλης με την αγορά της φιλοξενίας και η κατοικίας να είναι οι κυρίαρχες εναλλακτικές χρήσεις σε αυτές τις περιοχές. Καθώς μετακινούμαστε από κεντρικές σε περιφερειακές τοποθεσίες, το εύρος των εναλλακτικών χρήσεων αλλάζει με καταγεγραμμένες περιπτώσεις σχετικές με υγειονομική περίθαλψη, ιατρικές εγκαταστάσεις, ή τα κέντρα δεδομένων, ανάλογα με την τοπική δυναμική», σημειώνεται.
