Ακίνητα: Αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού της αξίας τους

Αλλαγές στον τρόπο που υπολογίζεται η αξία των ακινήτων, φέρνει η απόφαση (ΦΕΚ 6326/Β/15-11-2024) που υπογράφουν ο Υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κωστής Χατζηδάκης και ο Υφυπουργός, Χρίστος Δήμας.

Με την απόφαση αποσαφηνίζονται λεπτομέρειες που αφορούν μεταξύ άλλων τον χρόνο υπολογισμού της παλαιότητας των ακινήτων, τις προσόψεις, τους υπόγειους και ημιυπόγειους χώρους, τους συντελεστές αξιοποίησης οικοπέδων, σύμφωνα με την εφημερίδα «Τα Νέα» που παρατηρεί ότι «η φορολογητέα αξία του ακινήτου αποτελεί τη βάση υπολογισμού για την επιβολή των φόρων (φόρος μεταβίβασης, ΕΝΦΙΑ, φόροι γονικών παροχών, δωρεών, κληρονομιών)».

Όπως αναφέρεται στην Υπουργική Απόφαση, ανάλογα με τη θέση του ακινήτου ισχύουν τα εξής:

1.Αν το ακίνητο έχει πρόσοψη σε δρόμο, ή σε δρόμους από τον άξονα των οποίων διέρχεται το όριο δύο ή περισσοτέρων κυκλικών ζωνών, ανεξάρτητα αν οι δρόμοι αυτοί αποτελούν όριο δήμων ή κοινοτήτων ή οικισμών, λαμβάνεται η μεγαλύτερη από τις τιμές των ζωνών.

2.Αν έχει πρόσοψη σε γραμμική ζώνη λαμβάνεται η τιμή της γραμμικής αυτής ζώνης. Σε περίπτωση που έχει προσόψεις σε δύο γραμμικές ζώνες λαμβάνεται η μεγαλύτερη από τις τιμές των ζωνών τούτων. Αν έχει προσόψεις σε γραμμική και κυκλική ζώνη λαμβάνεται η μεγαλύτερη τιμή. Την τιμή της γραμμικής ζώνης λαμβάνουν μόνο τα ακίνητα που έχουν πρόσοψη (άνοιγμα- πόρτα, παράθυρο ή προθήκη) στο δρόμο στον οποίο αναπτύσσεται η γραμμική ζώνη.

Πρόσοψη στον δρόμο, την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο, θεωρείται ότι έχουν ακίνητα που έχουν πρόσοψη στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, ο οποίος εκτείνεται έως αυτά τα σημεία χωρίς να μεσολαβεί έτερη ιδιοκτησία ή κτίσμα στην στάθμη του εν λόγω ακινήτου. Αυτά τα ακίνητα λαμβάνουν την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται γραμμική ζώνη.

Για τα ακίνητα που έχουν πρόσοψη αποκλειστικά στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου (όπου μεταξύ του ακάλυπτου χώρου και του δρόμου, της πλατείας ή άλλου κοινόχρηστου χώρου, παρεμβάλλεται άλλη ιδιοκτησία ή κτίσμα στην στάθμη του εν λόγω ακινήτου), σε αίθριο, σε στοά ή βρίσκονται σε υπόγειο χώρο χωρίς άνοιγμα στο δρόμο, θεωρείται ότι δεν έχουν πρόσοψη στον δρόμο, την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο και δεν λαμβάνουν την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται γραμμική ζώνη.

Τι θεωρείται υπόγειο και τι ημιυπόγειο

Ειδικά για τα υπόγεια και τα ημιυπόγεια, η Απόφαση διευκρινίζει ότι: υπόγειο θεωρείται ο όροφος ή τμήμα ορόφου που χαρακτηρίζεται ως υπόγειο στην αντίστοιχη άδεια της Πολεοδομικής Υπηρεσίας (εγκεκριμένα σχέδια) ή στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και γενικά σε κάθε τίτλο κτήσης του.

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανένα από τα πιο πάνω στοιχεία ο χαρακτηρισμός ενός χώρου ως υπογείου θα πιστοποιείται από την αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία ή από βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού. Απαιτείται η προσκόμιση των αποδεικτικών στοιχείων σε όλες τις περιπτώσεις υπογείων εκτός των περιπτώσεων που ο υπόγειος χώρος έχει είσοδο αποκλειστικά από το κεντρικό κλιμακοστάσιο ή από εσωτερικό ισόγειο χώρο ή είναι χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων.

Σε ό,τι αφορά υπόγεια που η οροφή τους βρίσκεται κάτω ή μέχρι την επιφάνεια του εδάφους, η ύπαρξη τυχόν φεγγίτη σε αυτά δεν λογίζεται ως άνοιγμα.

Ημιυπόγειοι χώροι θεωρούνται ισόγειοι, εκτός αν αποδεικνύεται, μετά από προσκόμιση βεβαίωσης της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή αρμόδιου μηχανικού, ότι αυτοί είναι υπόγειοι.

Υπολογισμός παλαιότητας για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων

Σύμφωνα με την εφημερίδα «Ναυτεμπορική», η Απόφαση απαντά και σε ζητήματα που αφορούν τον υπολογισμό της παλαιότητας στην περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων.

Όπως αναφέρεται στο δημοσίευμα, η απόφαση ξεκαθαρίζει τον  υπολογισμό της παλαιότητας στην περίπτωση νομιμοποίησης ή τακτοποίησης αυθαιρέτων κτισμάτων και στην περίπτωση προσθηκών και επεκτάσεων επί προϋφιστάμενων νομίμων κτισμάτων. «Στη μεν πρώτη περίπτωση, διευκρινίζεται ότι η παλαιότητα προσδιορίζεται με βάση τα όσα αναγράφονται στο φύλλο καταγραφής του αυθαιρέτου κτίσματος και στη δεύτερη ξεκαθαρίζεται ότι δεν επηρεάζεται η παλαιότητα των κτισμάτων αλλά για κάθε τμήμα που προστίθεται στο ακίνητο η παλαιότητα υπολογίζεται ξεχωριστά, ανάλογα με τον χρόνο κατασκευής του κάθε τμήματος» αναφέρει η «Ναυτεμπορική».

Η Απόφαση αναφέρεται ειδικά στις περιπτώσεις τακτοποίησης ημιυπαιθρίων χώρων και σοφιτών με τον ν. 3843/2010, όπως επισημαίνει πως «για την απόδειξη της παλαιότητας, γίνεται δεκτό το έντυπο που φέρει τις σχετικές σφραγίδες από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο, το οποίο δεν εκδίδεται από κάποια πλατφόρμα του ΤΕΕ».

Προστίθεται, ακόμα, ότι «άδειες αλλαγής μόνο της χρήσης του κτιρίου ή άδειες ανακαίνισης που δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου δεν λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της παλαιότητας. Σε περίπτωση που θίγεται ο φέρων οργανισμός του ακινήτου, η παλαιότητα υπολογίζεται δύο χρόνια μετά την ημερομηνία έκδοσης της απαιτούμενης σχετικής άδειας. Για να εφαρμοσθεί ο συντελεστής παλαιότητας πρέπει το κτίσμα να είναι πλήρως αποπερατωμένο».

Σύμφωνα με την εφημερίδα «Καθημερινή», που επικαλείται την Υπουργική Απόφαση, «αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, η παλαιότητα υπολογίζεται από τη χρονολογία κατασκευής που αποδεικνύεται με οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο, όπως προγενέστερος τίτλος κτήσης, νομιμοποίηση αυθαιρέτου, έναρξη ηλεκτροδότησης».

Άδεια κατεδάφισης

Όπως αναφέρεται στην Υπουργική Απόφαση, σε περίπτωση που έχει εκδοθεί άδεια κατεδάφισης η οποία θα πρέπει και να προσκομίζεται, δεν λαμβάνεται υπόψη η αξία του κτίσματος εφόσον η κατεδάφισή του γίνει εντός έτους από το χρόνο έκδοσης της άδειας.

Σε περίπτωση που δεν έχει κατεδαφιστεί μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία, υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση, εντός μηνός από τη λήξη της, άλλως η αρχική δήλωση του φορολογουμένου προς την αρμόδια ΔΟΥ θεωρείται ανακριβής.

Σε περίπτωση που δεν έχει εκδοθεί άδεια κατεδάφισης υπάρχει όμως πρωτόκολλο κατεδάφισης, το οποίο θα πρέπει επίσης να προσκομίζεται, το κτίσμα δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό της αξίας του όλου ακινήτου. Αν το κτίσμα δεν κατεδαφιστεί εντός μηνός από την υποβολή της δήλωσης, ο φορολογούμενος υποχρεούται να υποβάλει τροποποιητική δήλωση.

Εκτός σχεδίου

Σε ό,τι αφορά αγροτεμάχια και λοιπές εδαφικές εκτάσεις εκτός σχεδίου, η Απόφαση, όπως σημειώνει και η «Ναυτεμπορική», αναφέρει ότι: «για τον προσδιορισμό της αξίας αγροτεμαχίου επί του οποίου έχει συσταθεί δικαίωμα πραγματικής δουλείας ή περιορισμένης προσωπικής δουλείας, εφαρμόζεται συντελεστής 15% επί της αξίας ισοδύναμης επιφάνειας αγροτεμαχίου. Για τον προσδιορισμό της αξίας επιφάνειας κοινόκτητου ακάλυπτου χώρου αγροτεμαχίου επί της οποίας έχει συσταθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, εφαρμόζεται συντελεστής 15% επί της αξίας ισοδύναμης επιφάνειας αγροτεμαχίου. Αν δικαίωμα της πραγματικής δουλείας ή της περιορισμένης προσωπικής δουλείας ή της αποκλειστικής χρήσης, ανήκει σε δύο ή περισσότερες ιδιοκτησίες, τότε η αξία επιμερίζεται ανάλογα με τον αριθμό αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές, εφαρμόζεται κατά περίπτωση και ο συντελεστής συνιδιοκτησίας».