Πηγή Εικόνας: απε - μπεΤης Τέτης Ηγουμενίδη
Στην κυβέρνηση έχει περάσει η …μπάλα για τις αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει τις ΑΕΕΑΠ (Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) οι οποίες διαχειρίζονται ακίνητη περιουσία της τάξεως των 5 δις. ευρώ, προκειμένου, μεταξύ άλλων, να γίνουν ελκυστικότερες στους ξένους επενδυτές.
Στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έχουν κατατεθεί (1.8.2024) υπό τη μορφή ολοκληρωμένου σχεδίου νόμου οι προτάσεις της αγοράς, υπό την «ομπρέλα» της Ένωσης Θεσμικών Επενδυτών και της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς.
Περιλαμβάνουν τουλάχιστον 5 σημαντικές παρεμβάσεις στη λειτουργία τους και αλλαγές στο φορολογικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ.
Η πρόεδρος της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, Βασιλική Λαζαράκου, μιλώντας χθες στο Greek Real Estate Investment Forum 2024 αναφέρθηκε στο θέμα υπογραμμίζοντας ότι «έχει κατατεθεί σχέδιο νόμου για τον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου των ΑΕΕΑΠ. Εμείς θέλουμε να προστατεύσουμε την εύρυθμη λειτουργία των εταιριών και το επενδυτικό κοινό, χωρίς να παρεμβαίνουμε σε πεδία που δεν είναι στην αρμοδιότητα μας» (σημ: με το τελευταίο αναφέρεται στο φορολογικό καθεστώς).
Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει συγκεντρώσει το economix στις αλλαγές που ζητούν, έπειτα από διαβούλευση μεταξύ τους, οι ΑΕΕΑΠ περιλαμβάνεται η αύξηση από 25 εκατ. σε 40 εκατ. ευρώ του καταβεβλημένου μετοχικού κεφαλαίου ή του ύψους των ιδίων κεφαλαίων που απαιτείται για τη σύσταση τους.
Σημαντική αλλαγή στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει τη λειτουργία τους είναι η θεσμοθέτηση της δυνατότητας να προβαίνουν σε αγορά, κατασκευή, εκμετάλλευση σταθμών παραγωγής και αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές (ΑΠΕ) συμπεριλαμβανομένης της κατασκευής και εκμετάλλευσης φωτοβολταϊκών συστημάτων.
Οι υποδομές ΑΠΕ θα εγκαθίστανται στα ακίνητα των ΑΕΕΑΠ με στόχο την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών τους (και των μισθωτών τους), τη μείωση του ενεργειακού κόστους τους και του ανθρακικού τους αποτυπώματος.
Ακόμη, ζητούν να τους επιτραπεί η παροχή υπηρεσιών όπως ενδεικτικά η παροχή υπηρεσιών φιλοξενίας (hospitality), διαχείρισης ξενοδοχείων και τουριστικών εν γένει καταλυμάτων.
Με το νέο θεσμικό πλαίσιο διευκρινίζεται επίσης η δυνατότητα των ΑΕΕΑΠ να προβαίνουν σε αγορά, πώληση, ανάπτυξη και εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας, μέσω εκμισθώσεων, συμβάσεων παραχώρησης χρήσης, ή συμβάσεων σύμπραξης με το Δημόσιο (ΣΔΙΤ).
Βάσει άλλης διάταξης το τίμημα που καταβάλλεται από την ΑΕΕΑΠ για την απόκτηση ενός ακινήτου επιτρέπεται να είναι υψηλότερο μέχρι 15%, από την αξία του, όπως αυτή έχει προσδιοριστεί από τον ανεξάρτητο εκτιμητή, ενώ το τίμημα που εισπράττεται για την πώληση μιας επένδυσης επιτρέπεται να είναι χαμηλότερο μέχρι επίσης 15% από την αξία του. Στο ισχύον θεσμικό πλαίσιο το ποσοστό αυτό είναι 5%, κάτι που θεωρείται ότι περιορίζει τη ευελιξία των ΑΕΕΑΠ, μεταξύ άλλων, στο να προχωρούν σε επενδύσεις στρατηγικής σημασίας ή σε αναδιαρθρώσεις της σύνθεσης των χαρτοφυλακίων τους.
Όλα τα παραπάνω αποτελούν πάγια αιτήματα της αγοράς των ΑΕΕΑΠ με τη συζήτηση – διαβούλευση με την κυβέρνηση να έχει ξεκινήσει από το 2021.
Αλλαγές ζητούνται και στο φορολογικό καθεστώς των ΑΕΕΑΠ στην κατεύθυνση να καταστεί σταθερό.
Όπως επισημαίνεται από στελέχη της αγοράς στην παρούσα συγκυρία υφίσταται διπλή, επιβάρυνση από τα αυξημένα επιτόκια. Οι ΑΕΕΑΠ αφενός δεν μπορούν να εκπέσουν τα αυξημένα χρηματοοικονομικά κόστη και αφετέρου αντιμετωπίζουν σημαντική αύξηση της φορολογίας τους (δεδομένου ότι αυτή διαμορφώνεται με βάση το επιτόκιο αναφοράς της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας – ΕΚΤ). Το αποτέλεσμα είναι να πλήττεται η ελκυστικότητά τους για τους επενδυτές λόγω της συνεπακόλουθης χαμηλής μερισματικής απόδοσης σε σχέση με τα επιτόκια της αγοράς.
Σύμφωνα με το άρθρο 31 παρ. 3 του ν.2778/1999 όπως ισχύει, οι ΑΕΕΑΠ δεν υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος, αλλά φορολογούνται με ετήσιο συντελεστή φόρου ίσου με το 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της ΕΚΤ (Επιτοκίου Αναφοράς) προσαυξημένου κατά 1 ποσοστιαία μονάδα επί του μέσου όρου των εξαμηνιαίων επενδύσεων τους σε ακίνητα, πλέον των διαθεσίμων τους.
Το αποτέλεσμα είναι παράδοξο και για τα φορολογικά έσοδα, καθώς, σε περιόδους υψηλών επιτοκίων, οι ΑΕΕΑΠ, ως εταιρείες εντάσεως κεφαλαίου, έχουν σημαντικά μειωμένα κέρδη, καταβάλλουν πολύ υψηλή φορολογία, ενώ σε περιόδους χαμηλών επιτοκίων, όπου τα κέρδη των ΑΕΕΑΠ είναι σαφώς υψηλότερα, η φορολογία είναι πολύ μικρότερη.
Το γεγονός στο μεταξύ ότι οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνται και επί του υπολοίπου των καταθέσεών τους και εν γένει των διαθεσίμων τους, τις επιβαρύνει περαιτέρω, ειδικά στην περίπτωση που έχουν αντληθεί κεφάλαια και αντικειμενικά, λόγω των συνθηκών της αγοράς real estate, μέχρι την επένδυσή τους απαιτείται μεγάλο χρονικό διάστημα.
Το πάγιο αίτημα της εν λόγω αγοράς είναι η επαναφορά σε σταθερό φορολογικό καθεστώς και συγκεκριμένα η καθιέρωση σταθερού φορολογικού συντελεστή 0,2% επί των επενδύσεων.
Να σημειωθεί ότι οι ΑΕΕΑΠ δημιουργήθηκαν με βάση τα πρότυπα του διεθνούς πετυχημένου θεσμού των Real Estate Investment Trusts (REITs) τα οποία είναι οχήματα επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, εισηγμένα σε οργανωμένες αγορές, που διανέμουν υποχρεωτικά σημαντικό ποσοστό των προς διανομή κερδών τους (στην Ελλάδα κατ’ ελάχιστον το 50% των προς διανομή κερδών τους), με ειδικό φορολογικό πλαίσιο, έτσι ώστε να μεγιστοποιείται η μερισματική απόδοση στους επενδυτές και, κυρίως, στους μικρομετόχους.
