Γιώργος Παπακωνσταντίνου
Με «πράσινο» επενδυτικό πλάνο συνολικού ύψους 340 εκατ. ευρώ έως το 2030 με βάση τα προγραμματισμένα μέχρι σήμερα έργα, η Noval Property ετοιμάζεται για το Χρηματιστήριο έχοντας μπει στην τελική ευθεία για την δημόσια εγγραφή, με την AEEAΠ να ολοκληρώνει τρία μεγάλα projects εντός του 2024, άλλα δύο εντός του 2025, και τη μεγάλη αστική ανάπλαση στην οδό Πειραιώς το 2028.
Η δημόσια προσφορά μετοχών της Noval θα διαρκέσει από τις 29 Μαΐου έως τις 31 ενώ σήμερα θα ανακοινωθεί το δεσμευτικό εύρος τιμής. Στόχος είναι η άντληση συνολικά 52 εκατ. ευρώ. Η ανώτατη τιμή διάθεσης των νέων μετοχών ορίστηκε σε 2,82 ανά μετοχή. Σημειώνεται ότι η αύξηση κεφαλαίου θα γίνει με την έκδοση έως 17.388.025 νέων, κοινών, ονομαστικών μετά ψήφου μετοχών ονομαστικής αξίας 2,50 ευρώ εκάστης.
Η Noval Property έχει ως βασικό μέτοχο τη Viohalco με 82%, ποσοστό που θα μειωθεί στο 69% περίπου μετά την αύξηση μετοχικού κεφαλαίου. Από την δημόσια εγγραφή εκτιμάται ότι θα αντλήσει κεφάλαια έως 52 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων 49 εκατ. από τη διαδικασία ενώ τα υπόλοιπα θα προέλθουν από μετατρέψιμο ομολογιακό της EBRD, που θα βρεθεί με μετοχικό μερίδιο 1,25% στην ΑΕΕΑΠ. Η ελεύθερη διασπορά θα είναι στο 15,59% συμπεριλαμβανομένων των νέων μετόχων.
Να σημειωθεί ότι το Μετατρέψιμο Ομολογιακό Δάνειο (ΜΟΔ) μεταξύ της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (η EBRD) και της ΑΕΕΑΠ καθίσταται υποχρεωτικά μετατρέψιμο σε μετοχές. Οι νέες μετοχές που θα προκύψουν από τη Μετατροπή και οι οποίες θα αναληφθούν στο σύνολο τους από την EBRD δεν θα αποτελέσουν αντικείμενο της Δημόσιας Προσφοράς, παρά μόνον της Εισαγωγής και θα προσμετρηθούν για τον υπολογισμό της διασποράς.
Η τιμή διάθεσης είναι με «έκπτωση» 29,1% (discount) σε σχέση με την εσωτερική λογιστική αξία της ΑΕΕΑΠ την 31 Δεκεμβρίου 2023 (427,4 εκατ. ή 3,98 ευρώ ανά μετοχή).
Όπως ανέφεραν η διοίκηση της Noval , από το σύγχρονο χαρτοφυλάκιο των 570 εκατ. ευρώ, το 99% της αξίας των ακινήτων είναι στην Ελλάδα, ενώ το 88% είναι στην Αθήνα, και ένα μεγάλο μέρος είναι πιστοποιημένο ως «πράσινο». Το 75% του χαρτοφυλακίου είναι ακίνητα εισοδήματος, με πληρότητα 98%, υπόλοιπο μισθωμάτων διάρκειας 9,6 ετών και yield 7,2%. Το υπόλοιπο 25% είναι το υπό ανάπτυξη. Σε σχέση με τα έσοδα (+18% το 2023 έναντι 2022), το 30% είναι από γραφεία, 10% από ξενοδοχεία, 10% από logistics, 18% από εμπορικά πάρκα, άρα, υπάρχει διασπορά σε όρους εσόδων. Σύμφωνα με τους ανθρώπους της Noval, υπάρχουν μακροχρόνιες μισθωτικές συμβάσεις με ένα ποσοστό 60% να λήγουν από το 2029 και μετά, ενώ τα μισθώματα είναι συνδεδεμένα και με τον πληθωρισμό. Μεγαλύτερος μισθωτής είναι το ΙΚΕΑ στον Κηφισό, ενώ ο βασικός μέτοχος, η Viohalco, είναι μισθωτής μόνο κατά 12% και εξασφαλίζει, που δημιουργεί, κατά τη γνώμη των στελεχών της ΑΕΕΑΠ, μία υγιή σχέση.
Σε ενημέρωση του Τύπου για την πορεία της εταιρίας ενόψει της εισαγωγής στο ΧΑΑ μεταξύ άλλων αναλύθηκε το επενδυτικό πλάνο της Noval το οποίο αφορά κατά 82% σε δρομολογημένες αναπτύξεις. Μια από τις μεγαλύτερες είναι η ανάπτυξη γραφείων συνολικής επιφανείας περίπου 62.000 τ.μ. σε οικόπεδο 16.119 τ.μ. επί των οδών Χειμάρρας 10-12 και Λεωφόρου Αμαρουσίου – Χαλανδρίου στο Μαρούσι (The Grid Office Campus). Το ακίνητο αποκτήθηκε στις 08.12.2021 από τη νεοσυσταθείσα εταιρεία «The Grid», στην οποία η Noval συμμετέχει με 50% συνεργαζόμενη με την Brook Lane. Το κεφάλαιο που θα συνεισφέρει η ΑΕΕΑΠ είναι 55 εκατ. ευρώ, ενώ η συνολική επένδυση είναι της τάξεως των 130 εκατ. ευρώ. Τα κτίρια Α και Β του γραφειακού συγκροτήματος βάσει της υπογεγραμμένης σύμβασης κατασκευής με την Τέρνα (θυγατρική της ΓΕΚ Τέρνα) θα έχουν ολοκληρωθεί μέχρι την 31.05.2025 και τα υπόλοιπα τον Μάιο του 2026. Όπως είπε χθες η διοίκηση της Noval ήδη έχει μισθωθεί περίπου η μισή επιφάνεια του συγκροτήματος από μεγάλη πολυεθνική εταιρία.
Σε σχέση με τα άλλα νέα έργα, το κέντρο logistics στη Μάνδρα ύψους 7,9 εκατ. ευρώ έχει ήδη ολοκληρωθεί, ενώ προς παράδοση εντός του τρέχοντος έτους είναι επίσης το κτίριο γραφείων στο Μαρούσι, στην οδό Χειμάρρας 16 ύψους 32 εκατ. ευρώ αλλά και η μικτή ανάπτυξη στην Αρδηττού, σε ένα παλιό κτίριο στο Μέτς που θα περιλαμβάνει γραφεία και κατοικίες ύψους 10,2 εκατ. ευρώ. Για το συγκεκριμένο project, δεν θα πωληθούν ακίνητα αλλά θα ενοικιαστούν, με τη Noval να έχει προχωρήσει ήδη σε μίσθωση του τελευταίου ορόφου.
Για ένα ακόμη μεγάλο έργο, με προοπτική ολοκλήρωσης το 2028 και προϋπολογισμό 169 εκατ. ευρώ, τη μεγάλη ανάπλαση των πρώην βιομηχανικών κτιρίων του ομίλου στην οδό Πειραιώς που θα περιλαμβάνει επαγγελματικές χρήσεις, κατοικία, χώρους πολιτισμού και αναψυχής, φιλοξενίας κ.τ.λ., ο διευθύνων σύμβουλος της Noval ανέφερε ότι ολοκληρώνεται φέτος η αδειοδότηση και από την επόμενη χρονιά θα ξεκινήσει και η υλοποίηση του έργου.
Σύμφωνα επίσης με τον κ. Καπετανάκο η ελληνική αγορά real estate είναι «ρηχή» σε ποιοτικά ακίνητα (χαμηλής κατανάλωσης ενέργειας – πιστοποιημένα) και την ίδια στιγμή παρατηρείται μεγάλη ζήτηση. «Έχουμε αρχίσει να βλέπουμε συμπίεση των αποδόσεων στα ποιοτικά ακίνητα στην Αθήνα όπως ακριβώς συμβαίνει σε άλλες ομοειδείς πόλεις (πχ. Πορτογαλία) και αυτό σημαίνει αύξηση των αξιών» πρόσθεσε ο ίδιος.
