Πηγή Εικόνας: ΑΠΕ - ΜΠΕΤην κατάθεση για ψήφιση στη Βουλή έως και τη Μεγάλη Τετάρτη μεταβατικής ρύθμισης, που όπως είπε θα αντιμετωπίζει τα προβλήματα που δημιούργησε η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για την Πάτμο στην εκτός σχεδίου δόμηση ανακοίνωσε στη Βουλή ο αρμόδιος υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος, μετά την απόφαση του ΣτΕ που ακύρωσε οικοδομική άδεια στην Πάτμο, με βάση τις προβλέψεις της οποίας σταμάτησαν δόμηση, συμβόλαια και επενδύσεις και σε γήπεδα μέχρι τώρα άρτια και οικοδομήσιμα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων στην εκτός σχεδίου δόμηση ετοιμάζει λύση με μεταβατική ρύθμιση στο “νήμα” των εκλογών, σύμφωνα με ρεπορτάζ του ecopress.
«Επεξεργαζόμαστε μεταβατική διάταξη η οποία θα δίνει σαφή απάντηση στο πρόβλημα το οποίο έχει δημιουργηθεί», ανέφερε ο κ. Ταγαράς. «Είναι ένα θέμα εξαιρετικά δύσκολο και πρέπει να το λύσουμε με ασφάλεια δικαίου, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες που καθορίζει η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας» είπε ο υφυπουργός ΠΕΝ.
Απαντώντας σε κοινοβουλευτικές ερωτήσεις ο κ. Ταγαράς είπε ότι το επιτελείο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) επεξεργάζεται μεταβατική ρύθμιση, η οποία θα ισχύει κατ’ εξαίρεση έως ότου κλείσει ένα «διαχρονικά ιστορικό κενό σε ό,τι αφορά το ποιος και πώς χαρακτηρίζεται ο κοινόχρηστος δρόμος στην εκτός σχεδίου περιοχή, με την πολεοδομική όμως έννοια, όχι με την έννοια της ιδιοκτησίας».
Η ρύθμιση που θα προωθηθεί στη Βουλή προς ψήφιση έως τη Μεγάλη Τετάρτη θα εξασφαλίζει τη δόμηση στα εκτός σχεδίου οικόπεδα που έχουν κατατμηθεί πριν το 1985, ακόμη κι αν δεν έχουν πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο.
Για όσα είναι μεταγενέστερα δηλαδή την περίοδο από το 1985 έως και το 2003 προβλέπεται η δυνατότητα της δόμησης υπό όρους όπως για παράδειγμα η σύνδεσή τους με αναγνωρισμένο κοινόχρηστο οδικό δίκτυο.
Ο κ. Ταγαράς, είπε στη Βουλή ότι με νόμο του 2003 προβλεπόταν κατ’ εξαίρεση το δικαίωμα δόμησης και με δουλεία διόδου έκδοσης οικοδομικής άδειας (δικαίωμα διέλευσης μέσω γειτονικού ακινήτου), εφόσον είχε δημιουργηθεί το επίμαχο οικόπεδο πριν από την ισχύ του νόμου (31/12/2003).
Με την 176/2023 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), με την οποία ακυρώθηκε οικοδομική άδεια στην Πάτμο κρίθηκε ότι ισχύουν ήδη από το 1985 περιορισμοί της νομοθεσίας βάσει των οποίων εκτός από το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων απαιτείται και «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο για να είναι οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου.
Όπως τόνισε ο υφυπουργός η μεταβατική λύση έως την κύρωση του συνολικού κοινόχρηστου οδικού δικτύου, την οποία προετοιμάζει το ΥΠΕΝ, θα δίνει απάντηση, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες που καθορίζει η απόφαση του ΣτΕ, «σε ένα θέμα το οποίο είναι εξαιρετικά δύσκολο και έχει πράγματι δημιουργήσει αναστάτωση στην κοινωνία, διότι υπάρχουν άδειες που έχουν εκδοθεί, υπάρχουν αγοραπωλησίες που έχουν γίνει με δικαιώματα τα οποία έχουν εδραιωθεί από πλευράς βεβαιώσεων που έχουν εκδοθεί».
Όσον αφορά στην καθυστέρηση νομοθέτησης, η οποία όπως υπογράμμισε η βουλευτής του ΠΑΣΟΚ ΚΙΝΑΛ Τόνια Αντωνίου, οδηγεί σε απαξίωση της εκτός σχεδίου περιουσίας των πολιτών και έχει τεράστιο αντίκτυπο στην οικονομία, ο κ. Ταγαράς επεσήμανε ότι είχε δημοσιοποιηθεί μόνο μέρος της απόφασης του ΣτΕ και «περιμέναμε την απόφαση στο σύνολό της, την οποία λάβαμε την περασμένη Παρασκευή 30 Μαρτίου».
Εγκύκλιος
Παράλληλα, με την ψήφιση της νέας μεταβατικής ρύθμισης, το ΥΠΕΝ θα αποστείλει εγκύκλιο με οδηγίες εφαρμογής της μεταβατικής ρύθμισης στις Υπηρεσίες Δόμησης της χώρας καθώς έπειτα από την απόφαση του ΣτΕ έχουν «παγώσει» την έκδοση ή τις προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα, ενώ «βροχή» πέφτουν καθημερινά τα ερωτήματα προς τους αρμοδίους του ΥΠΕΝ για το εάν πρέπει να ανασταλούν και άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί.
Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία του ΥΠΕΝ θα ισχύσει έως ότου γίνει η αναγνώριση οδών με ειδικές μελέτες και με τον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό, μέσω των 226 Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (τα 98 βρίσκονται σε εξέλιξη και τα 128 συμβασιοποιούνται το επόμενο διάστημα), ο οποίος υλοποιείται με χρηματοδότηση 400 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί το 2025.
Αναγνώριση οδών
Σήμερα, σε 69 νησιωτικούς δήμους έχουν ολοκληρωθεί οι ανταγωνιστικές διαδικασίες και αναμένεται η υπογραφή της σύμβασης με τον ανάδοχο για το έργο (συνολικού προϋπολογισμού 30 εκατ. ευρώ) της καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου στις εκτός σχεδίου περιοχές, ώστε να προχωρήσει η κύρωση των κοινόχρηστων οδών. «Σύντομα θα έχουμε οριστική κατάληξη, για άλλη μια χρηματοδότηση 60 εκατομμυρίων για την υπόλοιπη Ελλάδα για να χαρακτηρίσουμε την έννοια πολεοδομικά του κοινόχρηστου δρόμου και του προσώπου κατ’ επέκταση των γηπέδων, για να μην υφίστανται θέματα σαν και αυτό που ζούμε με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας», ανέφερε ο κ. Ταγαράς από το βήμα της Βουλής.
Μεταβατική ρύθμιση στο νήμα των εκλογών
Αντιμέτωπο με έντονες πιέσεις κυβερνητικών βουλευτών και από φορείς τεχνικών, νομικών επενδυτών και ιδιοκτητών ακινήτων από όλη τη χώρα βρίσκεται το ΥΠΕΝ, να δώσει άμεσα λύση στην εκτός σχεδίου δόμηση, μετά την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας 176/2023, που ακύρωσε οικοδομική άδεια στην Πάτμο και έκρινε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο για την ανέγερση ακινήτου.
Τι λέει η μεταβατική ρύθμιση
Περιγράφεται μάλιστα από το ΥΠΕΝ μεταβατική ρύθμιση η οποία:
-Θα ισχύει έως ότου ολοκληρωθεί ο καθορισμός των κοινόχρηστων δρόμων με το νέο πολεοδομικό σχεδιασμό (ΤΠΣ, ΕΠΣ, αναγνώριση οδών), που προγραμματίζεται να ολοκληρωθεί το 2025.
-Επιτρέπει τη δόμηση σε όλα τα εκτός σχεδίου γήπεδα άνω των 4 στρεμμάτων, και σε «τυφλά» γήπεδα, δηλαδή χωρίς πρόσωπο σε οδό.
-Οι δρόμοι που είχαν κοινόχρηστο χαρακτήρα μεταξύ της περιόδου 1985-2003 να συνεχίσουν να αποτελούν τμήμα κοινοχρησίας και να δίνουν στην πράξη την οικοδομησιμότητα.
Στο μεταξύ, τους σχεδιασμούς του ΥΠΕΝ περιέγραψε σε δηλώσεις του ο Ευθύμης Μπακογιάννης γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, μιλώντας σε εκδήλωση για την παρουσίαση του προγράμματος πολεοδομικής μεταρρύθμισης στα Χανιά: «αφού πάρουμε την απόφαση και καταλάβουμε το σκεπτικό της, θεωρώ ότι θα το αντιμετωπίσουμε νομοθετικά και μεταβατικά μέχρι την ολοκλήρωση του σχεδιασμού για τον χαρακτηρισμό των δρόμων», είπε και σημείωσε ότι:
-«Το κρίσιμο ζήτημα που μπαίνει έχει να κάνει με τη «δουλεία». Οι πρώτες πληροφορίες αναφέρουν πως το ΣτΕ έχει κάνει μια αναφορά στην επίκληση του «αν και κατά πόσο» είναι εφικτή η δυνατότητα οικοδομησιμότητας από δίοδο που γίνεται με δουλεία. Αυτή τη σκέψη δεν την έχουμε δει να αποτυπώνεται, θέλουμε να δούμε το σκεπτικό του ΣτΕ και ανάλογα θα υπάρξει σχετική σύσκεψη στο υπουργείο, για να δούμε πώς νομικά και τεχνικά θα αντιμετωπιστεί το ζήτημα αυτό» σημείωσε.
Ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ είπε ακόμη πως οι υπηρεσίες δόμησης της χώρας θα λάβουν τις σχετικές οδηγίες από το ΥΠΕΝ μετά και την ετοιμασία της σχετικής νομοθετικής πρωτοβουλίας, που θα προβλέπει, μεταξύ άλλων, τον χαρακτηρισμό του οδικού δικτύου του συνόλου της επικράτειας, πράγμα που θα γίνει με προεδρικά διατάγματα, δημιουργώντας ένα σύστημα δικτύων που θα δίνει και τις αντίστοιχες προσβάσεις.
Η απόφαση του ΣτΕ για την Πάτμο προκαλεί προβλήματα τόσο στην έκδοση νέων αδειών όσο και σε υφισταμένες άδειες που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει το δικαστήριο. Όπως έχουν επισημάνει τεχνικοί και νομικοί φορείς η νέα απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ έχει ως αποτέλεσμα:
-Να τίθενται υπό αμφισβήτηση οικοδομικές άδειες, οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 1985 μέχρι και σήμερα, πολλές εκ των οποίων βρίσκονται σε ισχύ έως 31/12/2024.
-Να ακυρώνονται σωρεία υπουργικών αποφάσεων και εγκυκλίων του ΥΠΕΝ, οι οποίες έχουν δημιουργήσει ασφάλεια δικαίου στον τεχνικό κόσμο, στους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές.
-Να ανατρέπονται αγοραπωλησίες και συμβόλαια για ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές, ακόμα και σε περιπτώσεις που δεν τίθεται η αρτιότητά τους σε αμφισβήτηση (περίπτωση άρθρου 1 παρ. 2α του ΠΔ 24/31.05.1985 «γήπεδα υφιστάμενα προ της 24/4/1977 εντός ζώνης πόλεων και οικισμών με ελάχιστη επιφάνεια 2.000 τ.μ., περίπτωση άρθρου 1 παρ. 2β περ. δδ του ιδίου Π.Δ. γήπεδα που δημιουργήθηκαν από τις 17/10/1978 μέχρι τις 31/5/1985 με ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ.»).
-Να αναστέλλονται μικρές και μεσαίες επενδύσεις (ειδικά στον τουρισμό), καθώς δεν θα δύνανται να χρησιμοποιηθούν οι διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης για την έκδοση οικοδομικών αδειών με την ασφάλεια της νομιμότητας.
Οριστική λύση από το 2025
Οριστική λύση αναμένεται να δοθεί σε μεγάλο βαθμό μέσα από την αναγνώριση οδών, πρόγραμμα που βρίσκεται ακόμα στα πρώτα στάδια και αναμένεται να ολοκληρωθεί στα τέλη του 2025. Για να χτίσει κάποιος σε εκτός σχεδίου περιοχή θα πρέπει το οικόπεδο να έχει «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό, κάτι που πρακτικά δεν μπορεί να γίνει σε μεγάλο μέρος της επικράτειας, αφού η σχετική υπουργική απόφαση για τις μελέτες καταγραφής και αναγνώρισης οδών υπεγράφη μόλις τον περασμένο Μάιο.
Ο χαρακτηρισμός μιας οδού κοινόχρηστης είναι καταρχάς απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση για τη δομησιμότητα των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ αποτελούν διαχρονικό πρόβλημα η διαφορετική αντιμετώπιση και η ερμηνεία του. Μέχρι σήμερα δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν και δίκτυα κοινής ωφέλειας. Οι δρόμοι αυτοί, σύμφωνα με προηγούμενη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018), θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτούς και έχουν εμβαδόν μικρότερο των τεσσάρων στρεμμάτων.
Σε στάση αναμονής οι ΥΔΟΜ
Μετά και την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, η δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές έχει σταματήσει, βάζοντας στον «πάγο» τόσο εκδοθείσες οικοδομικές άδειες όσο και αγοραπωλησίες που ήταν σε εξέλιξη. Ως επακόλουθο των παραπάνω, η αξία χιλιάδων ακινήτων εκμηδενίζεται ξαφνικά και απρόσμενα. Όπως είναι αναμενόμενο, οι αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες έχουν κατεβάσει τα «μολύβια» αναμένοντας οδηγίες και κατευθύνσεις από το αρμόδιο υπουργείο. Αυτό οδηγεί σε καθυστερήσεις άγνωστου χρονικού διαστήματος, ακόμα και για έκδοση οικοδομικών αδειών ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις.
Στην πράξη, οι υπηρεσίες δόμησης δεν μπορούν να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικών αδειών που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει το δικαστήριο. Παράλληλα, δεν γνωρίζουν εάν μετά την απόφαση του ΣτΕ εξακολουθεί να είναι σε ισχύ το άρθρο 23 του Ν. 3212/2003 και εάν μετά την έκδοση της ως άνω απόφασης του ΣτΕ και μέχρι την κατάργηση του άρθρου αυτού νομιμοποιείται η Πολεοδομία για την έκδοση οικοδομικών αδειών. Οι υπάλληλοι των πολεοδομικών υπηρεσιών δεν γνωρίζουν επίσης πώς να αντιμετωπίσουν τις οικοδομικές άδειες και τις προεγκρίσεις αδειών που εκδόθηκαν για τα λεγόμενα «μικρά οικόπεδα» και μπορούν, σύμφωνα με τον νόμο, να χτιστούν κατά παρέκκλιση.
