Με μια καθυστέρηση σχεδόν 10 μηνών το υπουργείο Οικονομικών προχωρά στον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας της έκτασης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά όπως και των Δήμων Ελληνικού Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου.
Μόλις την περασμένη Παρασκευή το υπουργείο Οικονομικών δημοσιοποίησε στη ΔΙΑΥΓΕΙΑ πρόσκληση ενδιαφέροντος για πιστοποιημένους εκτιμητές ακινήτων, με σκοπό να προσδιορίσουν την αντικειμενική αξία της έκτασης του Μητροπολιτικού Πόλου για υπολογιστεί στη συνέχεια ο ΕΝΦΙΑ για τον ιδιοκτήτη της έκτασης.
Συνολικά ζητούνται δύο βασικοί εκτιμητές και επτά αναπληρωματικοί, για την περίπτωση που για κάποιο λόγο δεν ολοκληρώσουν το έργο οι δύο βασικοί εκτιμητές ακινήτων.
Πότε έγινε η μεταβίβαση της έκτασης στη Lamda
Τον Ιούνιο του 2021 στα γραφεία του ΤΑΙΠΕΔ παρουσία υπουργών της κυβέρνησης έγινε η μεταβίβαση του 100% των μετοχών της εταιρείας «Ελληνικό ΑΕ» που είχε στην κατοχή της την συγκεκριμένη έκταση και μεταβιβάστηκε στη Lamda Development, καταβάλλοντας μάλιστα εκείνη την πρώτη δόση των 300 εκατ. ευρώ, με το συνολικό τίμημα που θα εισπράξει το Ελληνικό Δημόσιο να ανέρχεται σε 915 εκατ. ευρώ.
Το Ελληνικό Α.Ε ως εταιρεία του Δημοσίου είχε απαλλαγεί από ΕΝΦΙΑ αλλά ο νέος ιδιοκτήτης, που είναι η « Lamda Development», υποχρεούται πλέον στον ειδικό φόρο ακινήτων που αντιμετωπίζουν όλοι οι ιδιοκτήτες γης, σε πρώτη φάση για το Ελληνικό (ή μέρος του…) ως οικόπεδο εντός σχεδίου – και με την ολοκλήρωση ανέγερσης των κτισμάτων θα προκύπτει ΕΝΦΙΑ και για τους κατόχους (αν είναι ιδιοκτήτες…) των ακινήτων…
Όμως η μεταβίβαση του ακινήτου στην «Lamda Development» τον Ιούνιο του 2021 δεν την επιβαρύνει με το κόστος του ΕΝΦΙΑ για τη συγκεκριμένη χρονιά, καθώς η ελληνική νομοθεσία προσδιορίζει ρητά ότι ο ΕΝΦΙΑ πληρώνεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου που το έχει στην κατοχή την πρώτη ημέρα του νέου χρόνου.
Στις 2 Ιανουαρίου, αν γίνει μεταβίβαση ακινήτων, σύμφωνα με το νόμο υπόχρεος είναι ο ιδιοκτήτης με βάση την πρώτη ημέρα κάθε νέας χρονιάς.
Το υπουργείο Οικονομικών με την αναμόρφωση των αντικειμενικών αξιών και τις νέες τιμές ζώνης θα έπρεπε να είχε συμπεριλάβει και την έκταση του Μητροπολιτικού Πόλου του Ελληνικού.
Πότε θα πληρώσει ΕΝΦΙΑ το Ελληνικό ;
Όπως όλα δείχνουν το 2021 δεν έφθασε χρονικά για να συντονιστεί η ομάδα στον προσδιορισμό των τιμών ζώνης της έκτασης του Ελληνικού, με το υπουργείο Οικονομικών να ροκανίζει το χρόνο ενώ δεν είναι βέβαιο ότι θα ολοκληρωθεί η διαδικασία μέσα στο έτος…
Να σημειωθεί ότι λόγο στον προσδιορισμό της τιμής ζώνης θα έχουν και οι όμοροι Δήμοι όπως είναι του Ελληνικού της Αργυρούπολης της Γλυφάδας και του Αλίμου.
Αντίστοιχες εισηγήσεις προς το υπουργείο Οικονομικών θα κάνουν και οι Δήμοι της περιοχής αλλά στην περίπτωση που οι νέες τιμές ζώνης είναι πιο υψηλές θα επιβαρυνθούν και οι δημότες τους, καθώς προκύπτει νέος ΕΝΦΙΑ αρκετά πιο «βαρύς» για τους ιδιοκτήτες ακινήτων της ευρύτερης περιοχής.
Τι ΕΝΦΙΑ πληρώνει μια έκταση 6.200.000 τετραγωνικών μέτρων;
Το Ελληνικό ως έκταση με 6.200.000 τ.μ. με τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας ως οικόπεδο εντός σχεδίου θα αποφέρει σημαντικά έσοδα στα κρατικά ταμεία.
Η Lamda Developmentως κάτοχος της έκτασης από τον Ιούνιο του 2021 δεν πλήρωσε ΕΝΦΙΑ διότι δεν ήταν δικαιούχος την πρώτη ημέρα του 2021.
Φέτος οι διαδικασίες δεν εγγυώνται ότι θα καταβάλει ΕΝΦΙΑ (αν δεν έχει ολοκληρωθεί ολόκληρη η διαδικασία αντικειμενικών αξιών) ή αν θα απαιτηθεί νομοθετική ρύθμιση για να πληρώσει – ή μη.
Τα έντυπα της ΑΑΔΕ με τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ θα αποσταλούν (ηλεκτρονικά) στους ιδιοκτήτες ακινήτων μέχρι τα τέλη Μαΐου (εντός του πρώτου δεκαημέρου λέει το ΥΠΟΙΚ αλλά αναμένουμε…).
Η διοίκηση της Lamda Development όμως δεν θα λάβει κάποια σχετική ειδοποίηση, λόγω μη προσδιορισμού της αξίας του Ελληνικού από το υπουργείο Οικονομικών μέχρι τότε. Όταν ολοκληρωθεί η αποστολή του ΕΝΦΙΑ, δεν θα επανέλθει η ΑΑΔΕ για την ένταξη περιοχών στο σύστημα.
Ποιος είναι ο φόρος;
Η Lamda Development είναι ιδιοκτήτης για το 30% της συνολικής έκτασης (με βάση τις προβλέψεις της διανομής ακινήτου) και για το υπόλοιπο 70% είναι χαρακτηρισμένος ως διαχειριστής επιφάνειας γης (δικαίωμα επιφάνειας), όπου και σε αυτή την περίπτωση προβλέπεται φόρος αλλά απαιτείται πρώτα ο προσδιορισμός της τιμής ζώνης. Όσο δεν υπάρχουν τιμές δεν μπορεί να υπολογιστεί ο φόρος. Σημειώνεται ότι σε μεγάλο ποσοστό του 70% προβλέπονται όλοι οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, που θα έχει μεν στη διαχείρισή της η Lamda αλλά όχι στην ιδιοκτησία της, καθώς μετά από 70 χρόνια θα επανέλθουν στο δημόσιο, ενώ η χρήση τους θα είναι αυτή που προβλέπεται από το masterplan στο ενδιάμεσο…
Η υψηλότερη τιμή ζώνης στη χώρα εντοπίζεται στη περιοχή «Λαιμός» της Βουλιαγμένης, με την τιμή ζώνης να διαμορφώνεται σε 10.800 ανά τετραγωνικό μέτρο. Θεωρείται απίθανο η εκτίμηση να καταλήξει σε τέτοια αποτίμηση, αν και οι φημολογίες των τελευταίων μηνών για τις πωλήσεις κατοικιών κλπ στον πόλο του Ελληνικού ίσως βλάψουν τελικά την εταιρεία….
Παράδειγμα ΕΝΦΙΑ: Για το 30% της έκτασης του Ελληνικού που φθάνει στο 1.800.000 τ.μ., αν παίρναμε ως τιμή ζώνης τα εξαιρετικά υψηλά 10.800 ανά τ.μ. (του Λαιμού Βουλιαγμένης, κάτι μάλλον απίθανο…) ώστε να αποτελέσουν την αρχική βάση υπολογισμού, θα καταλήγαμε σε εξωπραγματικό νούμερο.
Και πιθανότατα δεν πρόκειται να συμβεί κάτι τέτοιο… Αφήστε που σε τέτοια περίπτωση κινδυνεύει η κυβέρνηση να βρεθεί απολογούμενη γιατί το τίμημα της έκτασης μαζί με τις αναμενόμενες επενδύσεις δεν φθάνουν τον ΕΝΦΙΑ…..
Μένει επίσης να φανεί η ερμηνεία του νόμου (ή του ΥΠΟΙΚ…) ειδικά στην περίπτωση του Ελληνικού για το αν το 30% της έκτασης που ανήκει στη Lamda είναι από τώρα εντός σχεδίου ή αυτό θα συμβεί τμηματικά με την πολεοδόμηση σε επίπεδο τετραγώνου ή ενότητας.
Πάντως, ούτως ή άλλως, με βάση το νόμο, θα πρέπει ακολούθως να συμπεριληφθούν και άλλα στοιχεία και συντελεστές πριν η ΑΑΔΕ «τυπώσει» τον λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ.
Η ΑΑΔΕ θα είναι πρώτη φορά που θα εισπράξει ΕΝΦΙΑ από αυτή (ή αντίστοιχη) έκταση και μάλλον θα αποτελεί ποσό ρεκόρ για έναν μόνο ιδιοκτήτη. Θα πρόκειται για πολύ σημαντικό ποσό και ίσως το υψηλότερο ανάμεσα από τους 6 εκατομμύρια υπόχρεους σε ΕΝΦΙΑ.
