Σημαντικές αντοχές επιδεικνύουν τα γραφεία κόντρα στην «λαίλαπα» της πανδημίας, σύμφωνα με όσα φανερώνει έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis για το πρώτο τρίμηνο του 2021 έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2020.
Η έρευνα εξετάζεται τα τυπικά, μέσης ηλικίας ακίνητα επί βασικών οδικών αξόνων και στο κέντρο της Αθήνας και συγκεκριμένα στο Σύνταγμα, το Κολωνάκι, την Λεωφόρο Κηφισίας, την Λ. Συγγρού, τη Λ. Βουλιαγμένης και την Λ. Μεσογείων.
Σύμφωνα με την Geoaxis, στις έξι περιοχές της μελέτης διαπιστώθηκε μικρή αύξηση των ενοικίων που ζητούν ιδιοκτήτες-διαχειριστές ακινήτων σε ένα μέσο ποσοστό 1%.
Η συγκεκριμένη κατηγορία γραφείων μέσης παλαιότητας αποτελεί τη μεγάλη πλειονότητα του γραφειακού αποθέματος της Αττικής και δεν πρέπει να συγχέεται με τα (λίγα) νεόδμητα και εξαιρετικά σύγχρονα κτίρια που εισήλθαν στην αγορά τα τελευταία χρόνια. Διαπιστώνεται ακόμη-κάτι που είναι αυταπόδεικτο- ότι τα γραφεία μέσης παλαιότητας αποτελούν τη μεγάλη πλειονότητα του γραφειακού αποθέματος της Αττικής, καθώς αποτελούν ακόμη «μειονότητα» τα νεόδμητα και εξαιρετικά σύγχρονα κτίρια.
Καταγράφονται επίσης, διαφορετικές τάσεις οι οποίες αφορούν:
- τα πρώτης κατηγορίας γραφεία, τα οποία ανεξαρτήτως τοποθεσίας, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση, εμφανίζοντας ενοίκια άνω των 20 ευρώ ανά τ.μ. και αποδόσεις της τάξης του 6,5%
- τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία με ενοίκιο που δεν ξεπερνά τα 5 ευρώ / τ.μ. και
- τα παλαιά γραφεία σε κεντρικούς δρόμους, που σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα, εμφανίζοντας ενοίκια περί τα 10 ευρώ / τ.μ. και αποδόσεις γύρω στο 7,5%.
Οι επιμέρους κατηγορίες
Η έρευνα κατηγοριοποιεί τις τιμές ενοικίων βάσει του εάν τα γραφεία αποτελούν ενιαίο κτίριο ή οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης ή χωρίς.
Έτσι, για αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης, την μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζει ο άξονας της Λ. Συγγρού (1,63% από 9,20 σε 9,35 ευρώ).
Έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (0,99% από 9,11 σε 9,20 ευρώ), η Λ. Κηφισίας (0,84% από 10,73 σε 10,82 ευρώ) και η Λ. Βουλιαγμένης (0,82% από 8,52 σε 8,59 ευρώ).
Σε Σύνταγμα και Κολωνάκι δεν υπάρχει σημαντικός αριθμός αυτοτελών κτιρίων με θέσεις στάθμευσης.
Ως αποτέλεσμα, τα ενοίκια για αναπτύξεις που δεν διαθέτουν πάρκινγκ αυξήθηκαν πέριξ της πλατείας Συντάγματος κατά 1,62% (από 12,95 ευρώ σε 13,16 ευρώ) και κατά 1,31% (από 17,58 σε 17,81 ευρώ) στο Κολωνάκι.
Σε ό,τι αφορά τα μεμονωμένα γραφεία με θέσεις στάθμευσης, δηλαδή τις οριζόντιες ιδιοκτησίες, ο μεγαλύτερος ρυθμός ανόδου ενοικίων, σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2020, βρίσκεται στην Λ. Μεσογείων (1,20% από 7,51 σε 7,60 ευρώ) και την Λ. Βουλιαγμένης (1,06% από 8,52 σε 8,61 ευρώ).
Ακολουθούν το Κολωνάκι (0,94% από 11,69 σε 11,80 ευρώ) η Λ. Συγγρού (0,39% από 7,69 σε 7,72 ευρώ) και η Λ. Κηφισίας (0,33% από 9,20 σε 9,23 ευρώ).
Πρωταγωνιστής το Μαρούσι
Πάντως, τα σκήπτρα των νέων επενδύσεων σε γραφεία φαίνεται να κρατά το Μαρούσι.
Ενδεικτικά, η ΤΕΡΝΑ για λογαριασμό της Prodea κατασκευάζει ένα νέο κτήριο στις οδούς Φραγκοκλησιάς, Αιγιαλείας και Κοσμά Αιτωλού στο Μαρούσι, με τη διαχείριση του project να έχει αναλάβει η Arbitrage Real Estate. Ο λόγος για επένδυση 14 εκατ. ευρώ που αφορά την ανάπτυξη ενός υπερσύγχρονου, βιοκλιματικού, πενταώροφου κτιρίου με ανωδομή 7.000 τ.μ., υπόγειους – βοηθητικούς χώρους 7.000 τ.μ. και περίπου 200 θέσεις πάρκινγκ.
Επίσης, ο όμιλος Σαράντη κατασκευάζει στην Λεωφόρο Αμαρουσίου-Χαλανδρίου πενταώροφο κτίριο γραφείων, με εμβαδόν δόμησης περίπου 2.800 τ.μ. Αυτό αναμένεται να ολοκληρωθεί τον χειμώνα του 2021.
Αλλά και η Roche ανακατασκευάζει την έδρα της στο Μαρούσι, σε υπερσύγχρονο χώρο γραφείων επιφάνειας 6.500 τ.μ., έργο που υλοποιεί η Redex (κύρια εικόνα άρθρου).
Σε όλα αυτά βέβαια, αναμένεται να προστεθεί ένα ακόμη project που ακόμη δεν έχει ξεκινήσει και αφορά το ακίνητο της Kodak στην Αμαρουσίου Χαλανδρίου (και αυτό), το οποίο απέκτησαν μέσω πλειστηριασμού οι εταιρείες Brook Lane και Noval Property.
Τα σχέδια αξιοποίησής του περιλαμβάνουν την μετατροπή του σε υπερσύγχρονο κτίριο γραφείων με εμπορικές χρήσεις.
