Πηγή Εικόνας: ΤΑΙΠΕΔΑν και θα χρειαστεί χρόνος μέχρι να προκηρυχθεί ο διαγωνισμός, οι συνθήκες ωριμάζουν για την ιδιωτικοποίηση της μαρίνας Καλαμαριάς, που στη Θεσσαλονίκη είναι γνωστή ως μαρίνα Αρετσούς. Το συγκεκριμένο έργο, που τρέχει το ΤΑΙΠΕΔ, εκτός του ότι θα εξυπηρετεί τη 2η μεγαλύτερη πόλη της χώρας (απέχοντας μόλις λίγα μίλια όμως από την άλλη μεγάλη, τεράστια, μαρίνα, αυτή του Πόρτο-Καρράς στη Χαλκιδική…) έχει και ένα μοναδικό χαρακτηριστικό, σε σχέση με τα υπόλοιπα έργα αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας του ταμείου….
Στην μαρίνα Αρετσούς προβλέπεται για πρώτη φορά, κατά το στάδιο της ωρίμασης της ιδιωτικοποίησης, η κατασκευή κατοικιών, οι οποίες θα είναι παραθεριστικές αλλά και μόνιμες.
Και οι δύο εναλλακτικές προτάσεις αξιοποίησης της μαρίνας, έκτασης 92,5 στρεμμάτων, που περιλαμβάνονται στην Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, προβλέπουν την υλοποίηση χρήσης κατοικίας που αποτελεί τμήμα σχεδιαζόμενης δόμησης 3.800 τ.μ., όπου προβλέπονται και χρήσεις τουρισμού – αναψυχής.
Το σκεπτικό…
Σύμφωνα με το σκεπτικό των μελετητών, η οικιστικής ανάπτυξη αποσκοπεί αφ’ ενός στην παροχή ένας πλήρους φάσματος υπηρεσιών στους ιδιοκτήτες και τους χρήστες των σκαφών και αφ’ ετέρου στην προσέλκυση επισκεπτών και πελατών που δεν σχετίζονται άμεσα με την ιδιοκτησία σκάφους. Με τον τρόπο αυτό επιτυγχάνεται μεγιστοποίηση των εσόδων από τη λειτουργία της μαρίνας και ταυτόχρονα δημιουργείται ένας ολοκληρωμένος πόλος τουρισμού και αναψυχής για το ευρύ κοινό προσφέροντας στο παράκτιο μέτωπο ένα πολύ-λειτουργικό χαρακτήρα που δεν περιορίζεται αποκλειστικά στη λιμενική δραστηριότητα και τον ελλιμενισμό σκαφών.
Ακόμη σε πολλές περιπτώσεις μαρινών παγκοσμίως που αναπτύσσονται πλησίον ή/και σε συνέχεια αστικού ή/και παραθεριστικού οικιστικού περιβάλλοντος και διαθέτουν σημαντική χερσαία έκταση. Η οικιστική δραστηριότητα εντός μαρινών αφ’ ενός συμβάλει ουσιαστικά στη βιωσιμότητα της μαρίνας (προσφορά κατοικίας σε ένα περιβάλλον υψηλής αισθητικής παρά το υγρό στοιχείο σε συνδυασμό με θέση ελλιμενισμού σκάφους αναψυχής) και αφ’ ετέρου λειτουργεί ως συνέχεια του οικιστικού περιβάλλοντος, ήτοι σαν μία ακόμη «γειτονιά» εντός της χερσαίας ζώνης της μαρίνας σε αλληλεπίδραση τόσο με τις υποδομές αναψυχής της μαρίνας όσο και με τις παρακείμενες αστικές λειτουργίες της πόλης.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα μαρινών με οικιστική δραστηριότητα στη Μεσόγειο αποτελούν η μαρίνα Λεμεσού στην Κύπρο (με 650 θέσεις ελλιμενισμού και 34.000m² διαμερισμάτων και βιλών), ενώ και οι υπό υλοποίηση μαρίνες της Αγίας Νάπας και της Λάρνακας υιοθετούν το ίδιο μοντέλο, οι μαρίνες Porto Montenegro (με 850 θέσεις ελλιμενισμού και περισσότερες από 220 πολυτελείς κατοικίες) και Portonovi Village Resort Marina (με 220 θέσεις ελλιμενισμού και 290 πολυτελείς κατοικίες) που λειτούργησε πρόσφατα στο Μαυροβούνιο, οι μαρίνες Port Grimaud (Cogolin) (με 2.000 θέσεις ελλιμενισμού και 3.000 κατοικίες) και Port Camargue (με 5.600 θέσεις ελλιμενισμού και 8.500 κατοίκους) που λειτουργούν εδώ και δεκαετίες στη Γαλλία, καθώς και η Μαρίνα Setur Cesme Marina (με 180 θέσεις ελλιμενισμού και 42 παραλιακές κατοικίες) στην Τουρκία.
…και οι αντιδράσεις
Ωστόσο, τα σχέδια για δημιουργία κατοικίας στη μαρίνα βρίσκουν αντίθετο το δημοτικό συμβούλιο Καλαμαριάς, το οποίο, σε πρόσφατη συνεδρίασή του, διατύπωσε τις απόψεις του επί της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων του έργου. Συγκεκριμένα, ο Δήμαρχος Καλαμαριάς Ιωάννης Δαρδαμανέλης, υποστηρίζει ότι η χρήση κατοικίας θα έχει επιβαρυντικές συνέπειες για την περιοχή και πρέπει να εξαιρεθεί. Ακόμη, η χωροθέτηση ξενοδοχείου και κατοικιών βραχυπρόθεσμης μίσθωσης θα πρέπει να περιοριστεί, αποκλειστικά, σε τμήμα της μαρίνας, ώστε το υπόλοιπο μέρος αυτής να αποδοθεί για αναψυχή, υπαίθριες δραστηριότητες και περίπατο περιμετρικά και κατά μήκος της θάλασσας, με προϋποθέσεις δημόσιου χώρου. Κι αυτό επειδή, όπως αναφέρει, είναι αναγκαίο να μπορεί η περιπατητική διαδρομή να γίνεται κατά μήκος της θάλασσας, σε άμεση επαφή με το υγρό στοιχείο και ανεμπόδιστα. Ταυτόχρονα, στο κείμενο με τις απόψεις του δ.σ. επί της ΣΜΠΕ, αναφέρεται ότι γνώμονας του έργου θα πρέπει να είναι η διασφάλιση της συνέχειας του παραλιακού μετώπου και η λειτουργική σύνδεσή του με την πόλη της Καλαμαριάς, επειδή έτσι «προστατεύεται το δημόσιο συμφέρον και ο χαρακτήρας της θάλασσας ως δημόσιο αγαθό». Αυτό, όπως σημειώνουν οι συνδυασμοί, δεν συνάδει ούτε με την δημιουργία παράταξης ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων, ούτε και με την κατασκευή κατοικιών. «Άλλωστε, η διεθνής εμπειρία έχει αποδείξει, πως σε όποιες μαρίνες υπάρχουν κατοικίες και ξενοδοχεία, η πρόσβαση των πολιτών γίνεται με περιορισμούς και απαγορεύσεις» αναφέρουν. Και αντιπροτείνουν τη δημιουργία ενός ξενώνα για την εξυπηρέτηση των αναγκών των φιλοξενούμενων σκαφών στην μαρίνα.
Έτσι, το δημοτικό συμβούλιο είναι θετικό στην αξιοποίηση της μαρίνας, υπό την προϋπόθεση ότι
-δεν θα δημιουργηθεί οικισμός και
– θα παραχωρηθεί στο δήμο η γειτνιάζουσα πλαζ Αρετσούς, «ώστε να μπορέσει να αξιοποιηθεί από το Δήμο και να συμβάλλει σε αυτό το παραθαλάσσιο μέτωπο αναψυχής, και στην ολιστική αναβάθμιση της περιοχής».
Τα σχέδια αξιοποίησης
Η ΣΜΠΕ προβλέπει δύο εναλλακτικές δυνατότητες αξιοποίησης, από τις οποίες προκρίνεται η πρώτη (σε αυτή καταθέτει τις απόψεις του το δ.σ.) που προβλέπει μέγιστη συνολική εκμετάλλευση 14.900 τ.μ. και γενικό συντελεστή δόμησης επί του συνόλου της χερσαίας ζώνης 0,194.
Η εν λόγω λοιπόν, λύση αξιοποίησης προβλέπει την ανάπτυξη της χερσαίας ζώνης της μαρίνας με τα εξής χαρακτηριστικά:
– Συνολική επιφάνεια 77 στρέμματα περίπου εκ των οποίων 75,5 στρέμματα υφίστανται και 1,5 στρέμμα περίπου θα προκύψει από επιχώσεις.
– Επιτρεπόμενες κατηγορίες χρήσεων:
– διοίκησης και λειτουργίας της μαρίνας (όπως κτίριο διοίκησης, πύργο ελέγχου, καταστήματα ναυτιλιακών ειδών, super market, αποθηκευτικούς χώρους, χώρους υγιεινής, χώρους Η/Μ εγκαταστάσεων κλπ.),
– χερσαίας απόθεσης και συντήρησης σκαφών (όπως υπαίθριο χώρο χερσαίας απόθεσης και συντήρησης σκαφών, υπόστεγα συντήρησης και φύλαξης σκαφών, εργαστήρια, γραφεία, αποθηκευτικούς χώρους κλπ.),
– τουρισμού – αναψυχής (όπως αθλητικές εγκαταστάσεις, spa, εστιατόρια, αναψυκτήρια, εμπορικά καταστήματα, ξενοδοχείο, εκθεσιακό – συνεδριακό χώρο, χώρους πολιτιστικών δραστηριοτήτων, παιδικές χαρές – παιδότοπους κλπ.),
– κατοικίας
Μάλιστα τα σπίτια προτείνεται να είναι μέχρι 8,5 μ + ύψος στέγης, και θα χωροθετηθούν σε μια έκταση 11,5 στρεμμάτων με μέγιστο ποσοστό κάλυψης 40%, και επιτρεπόμενη δόμηση περίπου 9 χιλιάδες τ.μ.
Όσον αφορά στη θαλάσσια ζώνη, προτείνεται η χωροθέτηση θαλάσσιας ζώνης συνολικού εμβαδού 165 στρεμμάτων περίπου εντός της οποίας εκτείνεται η λιμενολεκάνη της μαρίνας. Έτσι, διατηρούνται ως έχουν και σήμερα η μορφή της λιμενολεκάνης, καθώς και οι λιμενικές υποδομές της μαρίνας, με μόνη προσθήκη την μικρής κλίμακας διαπλάτυνση στη νότια πλευρά του προβλήτα ΖΗ.
Σημειώνουμε επίσης ότι το θέμα της αξιοποίησης της Μαρίνας (και το αν θα προχωρήσει κάτι τέτοιο από το ΤΑΙΠΕΔ ή τον Δήμο) αποτέλεσε για χρόνια πεδίο έντονης αντιπαράθεσης στη συμπρωτεύουσα. Στις νέες προτάσεις που περιγράφονται στην υπό διαβούλευση ΜΠΕ του ΤΑΙΠΕΔ, αντιδρούν ήδη φορείς και συλλογικότητες της περιοχής, ενώ αναμένεται να αποτελέσει τα επόμενα χρόνια πεδίο αντιπαράθεσης με οικολογικά κινήματα και προσωπικότητες – που αφθονούν στη συμπρωτεύουσα – αλλά και ιδιοκτήτες γης στην περιοχή της Καλαμαριάς τα επόμενα χρόνια.
Η κριτική που ασκείται αυτή τη στιγμή έντονα (και ίσως έχει άμεση σχέση με πιθανές νομικές κινήσεις στο μέλλον) είναι ότι η ΣΜΠΕ δεν τεκμηριώνει ικανοποιητικά σε επιστημονικό επίπεδο το γιατί απαιτείται μεγάλη αύξηση δόμησης και τόσες νέες χρήσεις στην περιοχή της Μαρίνας, πέρα από το οικονομικό όφελος. Σημειώνουμε ότι για να γίνει τέτοιου μεγέθους επέμβαση (κατοικίες, ξενοδοχεία, εκθεσιακά κέντρα κλπ) απαιτείται ειδικός πολεοδομικός σχεδιασμός και τεκμηρίωση, κάτι που είναι εξαιρετικά δύσκολο σε παραθαλάσσια περιοχή λόγω αιγιαλού αλλά και λόγω των χωροταξικών κατευθύνσεων.
Η Μαρίνα
Η Μαρίνα Καλαμαριάς αποτελεί κεντρική υποδομή του παράκτιου μετώπου της Καλαμαριάς, αλλά και τη βασική υποδομή θαλάσσιου τουρισμού της Θεσσαλονίκης συνολικά.
Ο νέος γενικός σχεδιασμός της μαρίνας αποσκοπεί, όπως αναφέρει η εταιρία MARNET ΑΤΕ, που εκπόνησε για λογαριασμό του ΤΑΙΠΕΔ τη μελέτη, σε συνεργασία με τις εταιρείες ΘΥΜΙΟΣ ΠΑΠΑΓΙΑΝΝΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΑΕΜ και ΣΑΜΑΡΑΣ κ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ ΜΗΧΑΝΙΚΟΙ ΑΕ «στη συνολική αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό των υποδομών του τουριστικού λιμένα, έτσι ώστε αυτός να ανταποκρίνεται στις σύγχρονες απαιτήσεις του θαλάσσιου τουρισμού με σκάφη αναψυχής. Συγκεκριμένα, ο σχεδιασμός προβλέπει την πλήρη αξιοποίηση της θαλάσσιας ζώνης της μαρίνας, καθώς και τη βέλτιστη ανάπτυξη της χερσαίας ζώνης της, με στόχο την διαμόρφωση μίας μαρίνας υψηλών προδιαγραφών και κορυφαίας ποιότητας και αισθητικής σύμφωνα με τα πλέον προηγμένα διεθνή πρότυπα, προς όφελος του δημοσίου συμφέροντος».
Η μαρίνα της Αρετσούς βρίσκεται στο νότιο μέτωπο της παράκτιας ζώνης του δήμου Καλαμαριάς, στην περιοχή «Μικρό Έμβολο» και σε απόσταση μόλις 7 χλμ. από το κέντρο της Θεσσαλονίκης. Διαθέτει σήμερα 242 θέσεις ελλιμενισμού για σκάφη μήκους έως 30 μέτρων και η χερσαία ζώνη της είναι 77.825 τ.μ.
Κατασκευάστηκε τη δεκαετία του ’70 με στόχο την εξυπηρέτηση των θαλαμηγών της εποχής που προσέγγιζαν στο μητροπολιτικό κέντρο της Θεσσαλονίκης και στη δημοφιλή παραλιακή προαστιακή περιοχή αναψυχής της Καλαμαριάς. Εντούτοις, οι υφιστάμενες εγκαταστάσεις της μαρίνας ανταποκρίνονται στα λειτουργικά δεδομένα μίας άλλης εποχής, ενώ αδυνατούν να ικανοποιήσουν τις σημερινές ανάγκες της αγοράς του θαλάσσιου τουρισμού με σκάφη αναψυχής.
Είναι προφανής λοιπόν η ανάγκη εκσυγχρονισμού και αναβάθμισης των λιμενικών και χερσαίων υποδομών της μαρίνας έτσι ώστε αυτή να ανταποκρίνεται στα σύγχρονα πρότυπα και κατ΄ επέκταση να είναι αντίστοιχη του μητροπολιτικού χαρακτήρα της Θεσσαλονίκης.
Ο γενικός σχεδιασμός της Μαρίνας Καλαμαριάς αποσκοπεί ακριβώς σε αυτή την αναβίωση των υποδομών της Καλαμαριάς με την προσέλκυση και εξυπηρέτηση υψηλού επιπέδου τουρισμού και ταυτόχρονα της δημιουργίας ενός ποιοτικού πόλου αναψυχής για τους κατοίκους και επισκέπτες της περιοχής, στα πλαίσια μίας βιώσιμης ανάπτυξης. Στην κατεύθυνση αυτή, ο παρών γενικός σχεδιασμός καλείται να ικανοποιήσει τους ακόλουθους στόχους:
Η ανάπτυξη των υποδομών τουρισμού και αναψυχής ενισχύει το στόχο προσέλκυσης στους χώρους της μαρίνας ενός ευρύτερου κοινού που δεν σχετίζεται με τα σκάφη αναψυχής, εντούτοις επιλέγει τη μαρίνα σαν ένα ιδανικό τόπο επαφής με το θαλάσσιο στοιχείο, ξεκούρασης, άσκησης, περιπάτου κλπ. Ταυτόχρονα εξασφαλίζεται η συμβατότητα, συμπληρωματικότητα και συνέργεια των αναπτυξιακών δραστηριοτήτων με την διατήρηση και ανάδειξη των απαραίτητων ζωνών ελεύθερης πρόσβασης και αναψυχής των πολιτών, σύμφωνα και με τους στόχους του Υπερκείμενου Χωροταξικού Σχεδιασμού.
Η Μαρίνα Καλαμαριάς αποτελεί σήμερα ένα αυτόνομο απομονωμένο «σημείο» στο χάρτη του παράκτιου μετώπου της Καλαμαριάς. Δεν ενισχύει την επιδιωκόμενη συνέχεια του παραλιακού μετώπου, ενώ ταυτόχρονα έχει περιορισμένη «αλληλεπίδραση» με το εξωτερικό περιβάλλον και τον αστικό ιστό πίσω από τη λεωφόρο Νικολάου Πλαστήρα.
Αν και καταλαμβάνει σημαντικό τμήμα του θαλάσσιου μετώπου της πόλης της Καλαμαριάς, δεν συνδέεται λειτουργικά με αυτήν και δεν προσφέρει σήμερα ποιοτικές διεξόδους αναψυχής στους κατοίκους της γειτονικής αστικής περιοχής, ούτε ενισχύει την επαφή τους με το θαλάσσιο στοιχείο.
Η επιτυχής «διασύνδεση» της μαρίνας τόσο με το παρακείμενο παράκτιο μέτωπο, όσο και με το αστικό περιβάλλον, αποτελεί το μέσον για την αποκατάσταση του ρόλου που οφείλει να διαδραματίζει μια τέτοιας κλίμακας και σημασίας υποδομή στη βελτίωση της ποιότητας ζωής των κατοίκων μιας παραλιακής πόλης.
Όπως σημειώνει η ΣΜΠΕ, στο πλαίσιο της ολοκληρωμένης διαχείρισης της παράκτιας ζώνης, είναι ιδιαίτερης σημασίας η διασφάλιση της δυνατότητας ένταξης της Μαρίνας Καλαμαριάς στο ευρύτερο παραλιακό μέτωπο για το οποίο προωθούνται προγράμματα ανάπλασης με ανάδειξη της φυσικής ακτογραμμής, απόδοση συμβατών ήπιων χρήσεων και διαμορφώσεων και ένταξη κτισμάτων πολιτισμικού ενδιαφέροντος (μεσοπολεμικές επαύλεις Αρετσούς, παλιά πλαζ Ε.Ο.Τ.).
