Πηγή Εικόνας: Lamda DevelopmentΣτην κυριότητα του Δημοσίου θα περιέλθει ο ουρανοξύστης στον οποίο θα στεγαστεί το καζίνο και το πολυτελές ξενοδοχείο (Integrated Resort Casino), μετά το πέρας των 99 ετών της σύμβασης παραχώρησης του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό.
Στη συμφωνία αυτή κατέληξαν με τη Lamda Development ο Χρήστος Σταϊκούρας και το ΤΑΙΠΕΔ, όπως αναφέρουν αξιόπιστες πηγές στο Economix.
Με τη διευθέτηση του ζητήματος της διανομής έγινε ένα ακόμα σημαντικό βήμα για την έναρξη της μεγαλύτερης επένδυσης αστικής ανάπλασης που θα γίνει στην Ευρώπη τα επόμενα έτη, δεδομένου ότι ανοίγει πλέον ο δρόμος για τη μεταβίβαση των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε. στη Lamda Development.
Οι διαπραγματεύσεις
Η αναθεωρημένη σύμβαση για τους όρους της επένδυσης που κυρώθηκε από τη Βουλή το 2016, προβλέπει ότι μετά το πέρας των 99 ετών της παραχώρησης το 70% του ακινήτου θα περιέλθει στην πλήρη κυριότητα του Δημοσίου και το υπόλοιπο 30% θα παραμείνει υπό τον έλεγχο του επενδυτή.
Στα 99 έτη που θα ισχύει η σύμβαση, ο επενδυτής έχει δικαίωμα επιφανείας στο σύνολο της έκτασης, το οποίο έχει ήδη παραχωρηθεί στην ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΑΕ (την εταιρεία του δημοσίου).
Το υπουργείο Οικονομικών και το ΤΑΙΠΕΔ που ανέλαβαν την εκπροσώπηση του Δημοσίου, βάσει της σύμβασης, είχαν ξεκινήσει λεπτομερείς διαπραγματεύσεις με τη Lamda Development για τη διανομή του ακινήτου εδώ και αρκετές εβδομάδες, ενώ η προτοιμασία των τριών πλευρών κράτησε επί μήνες.
Εκτός από το πολυτελές ξενοδοχείο και το καζίνο, οι δύο πλευρές έχουν συμφωνήσει ότι το Δημόσιο θα διατηρήσει το μητροπολιτικό πάρκο, τους κοινόχρηστους και τους κοινωφελείς χώρους, οι οποίοι μαζί με το πάρκο αποτελούν περίπου το 70% της συνολικής έκτασης που υπάρχει πάνω (βόρεια) από τη Λεωφόρο Ποσειδώνος (την έκταση δηλαδή του πρώην αεροδρομίου).
Στις διαπραγματεύσεις ωστόσο, έπρεπε να επιτευχθεί συμφωνία με συγκεκριμένη αναφορά στις υποδομές νότια της λεωφόρου Ποσειδώνος (δηλαδή στις εγκαταστάσεις του Αγίου Κοσμά και τα πέριξ ακίνητα) που θα μεταβιβαστούν στο Δημόσιο μετά τη λήξη της παραχώρησης. Και αυτό γιατί στη σύμβαση για την επένδυση αναφέρεται ρητά ότι στην κυριότητα του επενδυτή θα παραμείνει έκταση ίση με το 30% του ακινήτου βόρεια και νότια από τη λεωφόρο Ποσειδώνος.
Τα άλλα ακίνητα, νότια της Ποσειδώνος και της Βουλιαγμένης
Ως εκ τούτου, σύμφωνα με πληροφορίες του economix.gr στο Δημόσιο θα μεταβιβαστούν επίσης το πολυτελές ξενοδοχείου σε σχήμα καραβιού που θα κατασκευαστεί δίπλα στη μαρίνα του Αγίου Κοσμά και το boutique mall το οποίο θα χτιστεί σε κοντινή απόσταση.
Νότια της Λεωφόρου Ποσειδώνος αξαιρείται, φυσικά, ρητά η μεταβίβαση αιγιαλού και παραλίας, που είναι εξ ορισμού δημόσια αγαθά. Μαζί με αυτά στο δημόσιο θα επιστρέψει στο τέλος της σύμβασης και η μαρίνα που θα κατασκευαστεί, καθώς βρίσκεται επί του αιγιαλού και της παραλίας, μαζί με όλες τις τυχόν άλλες δραστηριότητες που θα εγκριθούν σε αυτές τις ζώνες.
Σύμφωνα με άλλες πληροφορίες από διαφορετικές πηγές, το δημόσιο εξασφαλίζει επίσης δικαίωμα επιστροφής μετά τα 99 έτη και στην περιοχή που εφάπτεται της Λεωφόρου Βουλιαγμένης και ειδικότερα στη ζώνη που θα ανεγερθούν κτίρια γραφείων και ακίνητα με εμπορικές χρήσεις.
Σημειώνουμε ότι η αγορά των ακινήτων προεξοφλούσε ότι κάποια malls, κτίρια γραφείων και ξενοδοχεία θα περάσουν στην κυριότητα του επενδυτή στο τέλος της σύμβασης, καθώς δεν μπορεί να «βγει» αλλιώς το απαιτούμενο 30%, όπως προκύπτει από τις αποφάσεις πολεοδόμησης. Αλλά αυτό δεν επηρεάζει την αξία της συμφωνίας που πέτυχε ο Υπουργός Οικονομικών καθώς σε αυτή περιλαμβάνονται συγκεκριμένες λεπτομέρειες.
Σημειώνουμε επίσης ότι το βασικό ζητούμενο για τον επενδυτή και το επενδυτικό πλάνο που εκπονεί είναι να λάβει την κυριότητα στα ακίνητα που θα μεταβιβάσει την ιδιοκτησία τους, δηλαδή κυρίως στα ακίνητα που περιλαμβάνουν κατοικίες και βίλες. Η πώληση αυτών σε ιδιώτες και επενδυτές θα χρηματοδοτήσει μεγάλο μέρος του επενδυτικού του πλάνου. Τα εμπορικά κέντρα, τα ξενοδοχεία και οι λοιπές εμπορικές χρήσεις και χρήσεις αναψυχής μπορούν να έχουν εκμεταλλευτές για μια περίοδο (και πολύ περισσότερες στο βάθος των 99 ετών), ενώ η ανάπτυξή τους μνπορεί να γίνει από τον ίδιο τον επενδυτή ή άλλον σε συνεργασία μαζί του (έχει άλλωστε τεράστια εμπειρία με τα εμπορικά κέντρα και γραφεία που διαχειρίζεται στη χώρα μας), οπότε η ιδιοκτησία τους μετά το 2119 δεν ενδιαφέρει και πολύ αυτή τη στιγμή.
Κύριο κριτήριο που θα κριθεί στην κοινή γνώμη, με τη δημοσίευση των σχεδίων, το κατά πόσον είναι επωφελής για το δημόσιο η συμφωνία, είναι οι συγκεκριμένες εκτάσεις που θα επιστρέψουν στο δημόσιο μετά από αυτά τα 99 χρόνια, που βρίσκονται και τη θέση τους. Άλλωστε τα κτίρια που θα ανεγερθούν ίσως και να μην έχουν σημασία (διάρκεια ζωής κλπ) μετά από 99 χρόνια, οπότε το κρίσιμο είναι μάλλον η γη.
Κέρδη και ζημίες
Αν επιβεβαιωθούν οι πληροφορίες που έλαβε η δημοσιογραφική ομάδα του economix.gr από πηγές που έχουν γνώση της διαπραγμάτευσης, πρόκειται για σαφή βελτίωση από τις αρχικές προτάσεις του ΤΑΙΠΕΔ και διεκδικήσεις της LAMDA, όπως είχαν διαρρεύσει (όχι επισήμως…) σε εβδομαδιαία εφημερίδα προ διμήνου, κάτι που μάλλον πιστώνεται εν τέλει στον Υπουργό Οικονομικών.
Από την άλλη, η Lamda Development διασφαλίζει το μείζον, που είναι η κατά κυριότητα μεταβίβαση των προνομιούχων και μεγάλης αξίας ακινήτων στο παραλιακό μέτωπο και παράλληλα των κύριων, αποδοτικών και σημαντικότερων ακινήτων ανάπτυξης (εμπορικά ακίνητα) και πολεοδομόμησης (κατοικίες κλπ) πάνω από τη Λεωφόρο Ποσειδώνος.
Εν τέλει, φάινεται ότι θα είναι μια win-win κατάσταση μεταξύ των εμπλεκομένων….
Πάντως έχει εξαιρετική σημασία και εντυπωσιάζει το ότι οι ανακοινώσεις της κυβέρνησης (ΥΠΟΙΚ) χθες περιελάμβαναν μόνο την ανακοίνωση του ΥΠΟΙΚ που δημοσιεύσαμε, ενώ ούτε το Δημόσιο, ούτε το ΤΑΙΠΕΔ έδωσαν στη δημοσιότητα χάρτη, διάγραμμα ή αναλυτικές πληροφορίες. Φυσικά, από την πλευρά του επενδυτή, τη Lamda Development, τηρείται σιγή ιχθύος, όπως συνηθίζει μέχρι να υπάρχουν επίσημα και τελειωτικά κείμενα… Όσα καταγράφουμε προέρχονται από το ρεπορτάζ της δημοσιογραφικής ομάδας του economix.gr και μένουν να επιβεβαιωθούν με το διάγραμμα που θα δημοσιευτεί επισήμως. Και τότε θα γίνει και η επίσημη αξιολόγηση…
Επιπλόεν όμως αίρεται και η βασική εκκρεμότητα για την υλοποίηση της συμφωνίας και την καταβολή τουτ τιμήματος προς το Δημοσίο από τον επενδυτή. Πλέον εκκρεμούν μόνο η ολοκλήρωση του διαγωνισμού για το Καζίνο και οι δικαστικές αποφάσεις….
Τί προβλέπει η σύμβαση
Ας φρεσκάρουμε όμως τη μνήμη των αναγνωστών με τις βασικές αυτές δεσμεύσεις που πρέπει να υλοποιηθούν, πέρα από τις δικαστικές εκκρεμότητες:
Για τη διανομή του δικαιώματος κυριότητας μεταξύ των συνιδιοκτητών
Η αίρεση αυτή αποτελεί ένα από τα δύο βήματα για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου, ο οποίος σήμερα ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο με την ΕΛΛΗΝΙΚΟ να έχει μόνο το δικαίωμα χρήσης, διοίκησης, διαχείρισης και εκμετάλλευσής του.
Με βάση το Διαγωνισμό, το Δημόσιο έχει αναλάβει να μεταβιβάσει στο ΤΑΙΠΕΔ κατά πλήρη κυριότητα ποσοστό 30% εξ αδιαιρέτου του Μητροπολιτικού Πόλου (εξαιρουμένων του αιγιαλού και της παραλίας), προκειμένου στη συνέχεια να ακολουθήσει διανομή μεταξύ των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών, ώστε τελικά αυτό το εξ αδιαιρέτου 30% να «μετατραπεί» σε πλήρες δικαίωμα κυριότητας επί αντίστοιχης έκτασης του Μητροπολιτικού Πόλου, ήτοι σε περίπου 1.575 στρέμματα στο Πρώην Αεροδρόμιο και 227 στρέμματα στην Παράκτια Ζώνη (εξαιρουμένων πάντοτε του αιγιαλού και της παραλίας).
Τονίζεται ότι, όπως αναφέρεται και στη Σύμβαση, η διανομή αυτή οφείλει να γίνει βάσει διαγράμματος που θα συμφωνηθεί μεταξύ των Επενδυτών, του ΤΑΙΠΕΔ και του Ελληνικού Δημοσίου και αφού έχει προηγηθεί η πολεοδομική ωρίμανση.
Αυτή η προϋπόθεση – αίρεση είναι που καλύπτεται με την συμφωνία που επιτεύχθηκε χθες και θα δούμε συγκεκριμένα μόλις δημοσιευθεί επισήμως.
Για την μεταβίβαση στην ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί του Ακινήτου
Πρόκειται για το δεύτερο βήμα για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου. Όπως και παραπάνω, το Ελληνικό Δημόσιο έχει αναλάβει να μεταβιβάσει στο ΤΑΙΠΕΔ, με τη σύμφωνη γνώμη των Επενδυτών, δικαίωμα επιφανείας επί του συνόλου του Μητροπολιτικού Πόλου. Αφού συμβεί αυτό, το ΤΑΙΠΕΔ θα πρέπει με τη σειρά του να μεταβιβάσει όλα τα εμπράγματα δικαιώματα που πλέον θα έχει αποκτήσει, δηλαδή και το δικαίωμα επιφανείας επί του Μητροπολιτικού Πόλου και το δικαίωμα πλήρους κυριότητας που αναφέραμε παραπάνω στην ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε.
Λαμβάνοντας υπόψη το πλήθος των εμπλεκομένων στις αλλεπάλληλες αυτές συναλλαγές, τη φύση τους αλλά και τις ιδιαιτερότητες τους, όπως και τις εν γένει ιδιαιτερότητες του ακινήτου, η ιδιοκτησιακή ωρίμανση του ακινήτου εκτιμάται από όλους τους εμπλεκόμενους ως μια ιδιαίτερα απαιτητική και περίπλοκη διαδικασία, η οποία πιθανόν να απαιτήσει και περαιτέρω ενέργειες…
