Μία τιμή στα ακίνητα σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών

Μία τιμή για τα ακίνητα επιδιώκει να δώσει η πολιτική του υπουργείου Οικονομικών βάζοντας τέλος στο σημερινό καθεστώς της φορολογητέας του αξίας και της πραγματικής του αξία που πληρώνει η αγορά, που, να σημειωθεί, θα είναι η αρχή για να συμφιλιωθεί η επενδυτική κοινότητα και κυρίως τα Funds που θα είναι οι πιο ισχυροί  παίκτες με την πώληση των κόκκινων δανείων.

Ο γρίφος που μέχρι σήμερα ήταν αποκλειστικά ελληνικό κατασκεύασμα, αλλά δυσνόητο για τους ξένους που επιθυμούν να μπουν στην εγχώρια κτηματαγορά.

 Η πολιτική ηγεσία έδωσε σαφείς εντολές σε περισσότερους από 300 εκτιμητές ακινήτων να εισηγηθούν μέχρι τα τέλη Μαρτίου αντικειμενικές τιμές ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο  για κτίσματα και οικόπεδα σε περισσότερες από 20000 περιοχές της ελληνικής επικράτειας στις οποίες σήμερα δεν εφαρμόζεται το σύστημα  του αντικειμενικού προσδιορισμού .

Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές θα πρέπει αναζητήσουν τις πραγματικές πώλησης ακινήτων, αλλά σε μία εποχή που δεν υπάρχει σημαντικός αριθμός συμβολαίων.

Ως εργαλείο αναζήτησης των πραγματικών τιμών της αγοράς θα είναι και τα μισθώματα που πληρώνονται ή δηλώνονται στην εφορία μέσω των συμβολαίων μεταξύ ενοικιαστή και ιδιοκτήτη.     

Οι εκτιμητές θα πρέπει να εφαρμόσουν μία έως τέσσερις εναλλακτικές μεθοδολογίες εκτιμήσεων από την εφαρμογή των οποίων θα πρέπει να προκύψουν εισηγήσεις για τιμές ζώνης και αξίες οικοπέδων που θα προσδιορίζουν, με τις κατάλληλες προσαρμογές και αναγωγές, τις φορολογητέες αξίες των ακινήτων σε επίπεδα ίδια ή περίπου ίδια με τις πραγματικές, αγοραίες τιμές τους.

Πάντως, η επιδίωξη για εξομοίωση των φορολογητέων αξιών των ακινήτων με τις αγοραίες τιμές τους θα φέρει ανακατατάξεις στην αγορά ακινήτων. Εκτιμάται ότι οι φορολογητέες  αξίες θα αυξηθούν σε πολλές περιοχές καθώς θα επιβαρύνουν την εικόνα  και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις.  

Δεν αποκλείεται τα νέα εργαλεία αξιολόγησης να οδηγήσουν στην άνοδο των τιμών στις λαϊκές συνοικίες, καθώς οι πραγματικές τιμές είναι υψηλότερες από αυτές που καταγράφονται ως αντικειμενικές τιμές από την εφορία.

Ακόμη, θα προσαρμοστούν οι τιμές ακινήτων της εφορίας σε χαμηλότερα επίπεδα, καθώς οι τρέχουσες εμπορικές αξίες έχουν υποχωρήσει αισθητά εξαιτίας της κρίσης.

Οι επικείμενες μεταβολές στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων αναμένεται να προκαλέσουν, αντίστοιχα, μεταβολές σε φόρους και τέλη που επιβάλλονται στην απόκτηση και τη χρήση ακινήτων. 

Πρόκειται για τους  φόρους:  

Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.), ο οποίος επιβάλλεται με βάση κλίμακες βασικού ποσού φόρου ανά τ.μ. ακινήτου ανάλογα με το ύψος της τιμής ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου. Σύμφωνα με τα όσα έχει εξαγγείλει η κυβέρνηση, η επίδραση που θα έχει ο καθορισμός των νέων αντικειμενικών τιμών στο ύψος του κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. του 2020 θα μετριαστεί με παρεμβάσεις στις παραμέτρους υπολογισμού του που θα έχουν ως στόχο οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων να πληρώσουν τον φόρο αυτό μειωμένο, σε σύγκριση με τον φόρο του 2019, κατά 8% μεσοσταθμικά.

Ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ. Και ο φόρος αυτός θα επιδιωχθεί να μειωθεί φέτος μεσοσταθμικά κατά 8%, με παρεμβάσεις στις παραμέτρους υπολογισμού του που θα αντισταθμίζουν τις επιπτώσεις από τις αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών.

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α.), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή. Από τον φόρο αυτό απαλλάσσεται η αγορά πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας:

Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.

Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.

Ο φόρος διανομής ακινήτων.

Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.), που επιβάλλεται υπέρ των Δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ -0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.

Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).

Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.

Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους, τέκνα ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.

Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.

 Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.

Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.

 Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.

 Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.

 Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.

Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρείες ακινήτων.

Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων.

Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.