Λύση στο πρόβλημα των οικοδομικών συνεταιρισμών μέσα από την Ψηφιακή Τράπεζα Γης

Λύση σε ένα σημαντικό τμήμα των όμηρων μεριδιούχων των οικοδομικών συνεταιρισμών που βρίσκονται σε δασικές εκτάσεις σε όλη τη χώρα φιλοδοξεί να δώσει η κυβέρνηση με το αναπτυξιακό πολυνομοσχέδιο που ετοιμάζει και θα θέσει σε διαβούλευση πιθανότατα την επόμενη εβδομάδα. Η λύση έρχεται μέσα από τις διατάξεις για τη δημιουργία και ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, μέσω της οποία δημιουργείται μια αγορά δικαιωμάτων δόμησης με χρηματική αξία.

Μέσα από αυτή, οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί που έχουν ιδιωτικές δασικές εκτάσεις στις οποίες μπορούσαν να οικοδομήσουν προ της έναρξης ισχύος του Συντάγματος του 1975 – και τώρα όχι, θα μπορούν να αποζημιωθούν. Αυτό άλλωστε υποχρέωσε τη χώρα μας να πράξει το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, που μας καταδίκασε για καταπάτηση ανθρωπίνων δικαιωμάτων με το σκεπτικό της στέρησης της περιουσίας σε περιπτώσεις τέτοιων οικοδομικών συνεταιρισμών.

Όπως είναι ευρύτερα γνωστό, τα δύο σημαντικότερα προβλήματα, που αναστέλλουν τις διαδικασίες πολεοδόμησης εδώ και δεκαετίες, είναι ότι πολλοί Συνεταιρισμοί βρίσκονται εντός δασικών εκτάσεων ή βρίσκονται εκτός περιοχών όπου επιτρέπεται η χωροθέτηση οικοδομικών συνεταιρισμών. Ένα ακόμη σημαντικό πρόβλημα είναι ότι η διαδικασία έγκρισης της ιδιωτικής πολεοδόμησης αντιμετωπίζει έντονη γραφειοκρατία και υπηρεσιακές καθυστερήσεις.

Το επί δεκαετίες «άλυτο» ζήτημα των οικοδομικών συνεταιρισμών, για το οποίο η χώρα μας έχει καταδικασθεί στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, άνοιξε και προσπάθησε να λύσει η προηγούμενη κυβέρνηση Σαμαρά, το 2014, με τους υπουργούς Περιβάλλοντος Σταύρο Καλαφάτη και Νίκο Ταγαρά, που προώθησαν φιλόδοξη νομοθεσία με ρηξικέλευθες ρυθμίσεις. Με βάση το νόμο 4280 του 2014 προωθήθηκε λύση για το δεύτερο πρόβλημα, αυτό της γραφειοκρατίας και των αγκυλώσεων, ενώ δημιουργήθηκαν και σύνθετα πολεοδομικά εργαλεία για την επίλυση των πιο δύσκολων περιπτώσεων με ταυτόχρονη προστασία του περιβάλλοντος και των δημοσίων δασών, μέσω ανταλλαγών με τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς.

Ωστόσο το πρώτο πρόβλημα παρέμενε άλυτο. Νομοθετήθηκε μεν η Τράπεζα Γης, ως έννοια, για την ανταλλαγή εκτάσεων ή συντελεστή δόμησης, από ακίνητα που δεσμεύονται (διατηρητέα, απαλλοτριούμενα κλπ) – αλλά δεν εφαρμόσθηκε. Άλλωστε είχε μεσολαβήσει μια οδυνηρή, νομικά – πολιτικά και διοικητικά, πρακτική του παρελθόντος στη μεταφορά συντελεστή δόμησης που δημιούργησε μια «παράτυπη» παράλληλη αγορά τίτλων με αξίες που αντιστοιχούσαν σε «μαύρα» χρήματα. Επιπλέον ο τρόπος διάθεσης του συντελεστή δόμησης ακυρώθηκε από το ΣτΕ για λόγους χωροταξικού σχεδιασμού. Έτσι δεν υπήρχε τρόπος, ακόμη και αν ήθελε το κράτος να αποζημιώσει τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς με συντελεστή δόμησης αντί για χρήματα, να το κάνει. Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες του 2013-2014 έδειξαν το δρόμο αλλά έπρεπε να εκδοθούν πολλές αποφάσεις για να δουλέψει το σύστημα – και προέκυψε στο ενδιάμεσο νέο κυβέρνηση…

Η κυβερνητική αλλαγή του 2015 καθυστέρησε πολύ τα πράγματα, καθώς επί χρόνια ο ΣΥΡΙΖΑ καταψήφιζε σχετικά θέματα στη Βουλή και θεωρούσε οποιαδήποτε οικιστική ανάπτυξη σε εκτός σχεδίου περιοχή ως υποβάθμιση του περιβάλλοντος. Όταν η κυβέρνηση του ΣΥΡΙΖΑ κατάλαβε την κοινωνική σημασία, το πλήθος των ενδιαφερομένων και τις αναπτυξιακές δυνατότητες, των οικοδομικών συνεταιρισμών σε συμβατό με το περιβάλλον πλαίσιο, είχε περάσει ήδη καιρός και τα θέματα δεν πρόλαβαν να προχωρήσουν μέχρι τέλους, έστω για τους πιο έτοιμους και ώριμους συνεταιρισμούς.

Η αξιοποίηση στην οποία κατέληξε η προηγούμενη κυβέρνηση να εστιάσει τελικά, αφορούσε 30 ΟΣ σε σε Κρήτη, Λάρισα, Θεσσαλονίκη, Χαλκιδική, Αργολίδα, Ιωάννινα, Ρόδο και Εύβοια και το επόμενο στάδιο προέβλεπε την πολεοδόμηση συνολικής έκτασης 6.877,9 στρεμμάτων.

Παρά το γεγονός πως οι 30 Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί δεν αντιμετώπιζαν σοβαρά νομικά προβλήματα, φαίνεται πως δεν κινήθηκαν οι διαδικασίες που προβλέπονταν, με αποτέλεσμα ένα χρόνο μετά να μην έχει γίνει στην ουσία τίποτα χειροπιαστό.

Οι τρεις κατηγορίες με τους μισούς συνεταιρισμούς που «κάπως» προχώρησαν

Μάλιστα, σε τρεις περιπτώσεις έχει εγκριθεί ήδη το Προεδρικό Διάταγμα. Πρόκειται για τις ιδιωτικές πολεοδομήσεις της Εργοληπτικής Αναπτυξιακής «Ολυμπος» (214 στρέμματα), του Συλλόγου Πολυτέκνων Χανίων (410 στρέμματα) και του Οικοδομικού Συνεταιρισμού Θεσσαλορουμελιωτών στο Ηράκλειο (64,9 στρέμματα).

Παράλληλα, όπως είχε γίνει γνωστό τελική έγκριση του Προεδρικού Διατάγματος, με το οποίο εγκρίνεται η πολεοδομική μελέτη και έχει δημοσιευθεί σε ΦΕΚ, έχουν πάρει 4 Ο.Σ. Πρόκειται για τους συνεταιρισμούς «Έμποροι Ιωαννίνων» (έκτασης 214 στρεμμάτων), των υπαλλήλων υπουργείου Εσωτερικών «Η Ανώπολη» στις Γούβες Χερσονήσου (80 στρέμματα), του παραθεριστικού οικισμού «Κανελλάκης» στην Ερμιονίδα Αργολίδας (114 στρέμματα) και του παραθεριστικού συνεταιρισμού Ιατρών στο Μαρμάρι Ευβοίας (14 στρέμματα).

Σε 7 περιπτώσεις το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος είχε υπογραφεί από τον πρώην υπουργό Περιβάλλοντος και βρισκόταν σε κύκλο υπογραφών. Αφορούσε τους Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς Εμπόρων Ηρακλείου στο Λασίθι (629 στρέμματα), υπαλλήλων ΥΠΕΧΩΔΕ στο Ηράκλειο (126 στρέμματα), υπαλλήλων ΔΕΗ στο Ηράκλειο (268 στρέμματα). Και για τις εξής ιδιωτικές πολεοδομήσεις: Α’ Οικιστική Ένωση Καθηγητών ΤΕΙ στη Λάρισα (168 στρεμμ.), Β’ Οικιστική Ενωση Καθηγητών ΤΕΙ στη Λάρισα (107 στρεμμ. και 63 στρεμμ.), Οικιστική Ενωση Φυσικών Προσώπων Ομάδα Αεροπόρων στη Λάρισα (136 στρεμμ.).

Από την άλλη, για την Αττική τα πράγματα ήταν και είναι πιο πολύπλοκα, καθώς στο ρυθμιστικό πλαίσιο της Αθήνας δεν προβλέπεται η ανάπτυξη συνεταιριστικής δόμησης. Αντίστοιχα, στα εγκεκριμένα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, στα οποία εμπίπτουν εκτάσεις Οικοδομικών Συνεταιρισμών, δεν καθορίζονται περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης.

«Στην Αττική τα πράγματα είναι πιο πολύπλοκα και αυτό γιατί στο ρυθμιστικό πλαίσιο της Αθήνας δεν προβλέπεται η ανάπτυξη συνεταιριστικής δόμησης. Από το 2014, δηλαδή μετά την έγκριση του νόμου 4280/2014, δεν έχουν υποβληθεί σχετικά αιτήματα στη Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού, ενώ δεν έχουν ενεργοποιηθεί οι σχετικές διατάξεις που προβλέπουν ότι με την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης και την έκδοση του Π.Δ. μπορεί να τροποποιούνται όροι και προβλέψεις του υπερκείμενου επιπέδου σχεδιασμού. Παράλληλα, πολλές από τις εκτάσεις της Αττικής υπάγονται σε περιοχές με ίδιο νομικό καθεστώς, δηλαδή είτε είναι δασικές εκτάσεις είτε δεσμεύονται από άλλες διατάξεις (π.χ. από ορεινούς όγκους)» είχε τονίσει η σύμβουλος του πρώην υπουργού Περιβάλλοντος Γιώργου Σταθάκη, Σταυρούλα Αγρίου.

Ωστόσο, το τοπίο ειδικά στην Αττική αναμένεται να ξεκαθαρίσει με την πρόοδο και ολοκλήρωση δασικών χαρτών και Κτηματολογίου, ενώ η ευκαιρία για την αλλαγή των ΓΠΣ (και των ΖΟΕ και άλλων πολεοδομικών χαρακτηρισμών) δίνεται μέσα από τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια που όλοι οι δήμοι της χώρας θα χρειαστεί να εκπονήσουν μέσα στα επόμενα 2-3 χρόνια, για ολόκληρη την έκταση της περιοχής τους.

Πως θα λυθεί το πρόβλημα με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα είναι ένας μηχανισμός μεταφοράς και ανταλλαγής Συντελεστή Δόμησης που θα δημιουργεί στην πραγματικότητα μια αγορά δικαιωμάτων. Το εργαλείο που έχει προτείνει ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητήριου Ελλάδας Γιώργος Στασινός και αναμένεται να νομοθετήσει η σημερινή κυβέρνηση, δημιουργεί στην πράξη έναν μηχανισμό από τον οποίο ναι μεν θα αποζημιώνονται οι πολίτες που ήταν μέχρι πρότινος στον αέρα, όπως οι μεριδιούχοι στους οικοδομικούς συνεταιρισμούς, αλλά αυτό θα συμβαίνει χωρίς να επιβαρύνεται το Δημόσιο. Ταυτόχρονα, το σχέδιο περιλαμβάνει σειρά μέτρων, μεταξύ αυτών, την δυνατότητα να εξοικονομηθούν πόροι για να γίνουν μετέπειτα «πράσινα έργα».

Η «Ψηφιακή Τράπεζας Γης» διαμορφώνει έναν απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης. Ταυτόχρονα επιλύει χρόνια προβλήματα της πολεοδομίας και χωροταξίας στη χώρα μας, με συνταγματικά και επιστημονικά ορθό τρόπο.

Για κάθε δικαιούμενο ακίνητο, εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) συντελεστή δόμησης από το αρμόδιο Υπουργείο. Το κλειδί στην ανάλυση είναι ότι με βάση την απόφαση του Ευρωδικαστηρίου, η μετά το 1975 δασική έκταση αντιμετωπίζεται «στα χαρτιά» ως οικόπεδο στο οποίο αντιστοιχεί συντελεστής δόμησης. Αυτός εισφέρεται στην ΨΤΓ και ο συνεταιρισμός παίρνει «τίτλο» αντί αποζημίωσης. 

• Ο τίτλος καταχωρείται στην ΨΤΓ και αποκτά την αξία βάσει τιμής ζώνης που αντιστοιχεί στα τετραγωνικά που έχει.
• Ο αγοραστής καταχωρεί τον ζητούμενο από εκείνον συντελεστή δόμησης, για ακίνητο που βρίσκεται σε ΖΥΣ και το σύστημα υπολογίζει την αντίστοιχη αξία, την οποία χρεώνεται ο αγοραστής.
• Το σύστημα αντιστοιχεί ηλεκτρονικά και απρόσωπα τον συντελεστή πωλητών και αγοραστών, κατά προτεραιότητα εντός του ιδίου ή ομόρου δήμου.
• Η πλεονάζουσα αξία χρησιμοποιείται για χρηματική ροή. Η αξία που «χρηματοδοτεί» τη λειτουργία της ΨΤΓ δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης κλπ.

Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές είναι πολλοί, αλλά οι πηγές του economix μας ζήτησαν να μην αποκαλύψουμε ακόμη τις ρυθμίσεις για τους αγοραστές συντελεστή δόμησης…

Μέσα από την ηλεκτρονική ανταλλαγή αξιών στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, όσοι οικοδομικοί συνεταιρισμοί έχουν ιδιωτικές δασικές εκτάσεις που δεν έχουν «καθαρό» από δασικό χαρακτηρισμό κομμάτι ή δεν μπορούν να ανταλλάξουν εκτάσεις, θα μπορούν να αποζημιωθούν με τίτλους – αξίες της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, που μεταφράζονται σε χρήμα, ώστε να αποφύγει επιτέλους η χώρα νέες καταδίκες και πρόστιμα από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο.

Πόσοι είναι οι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί, πού βρίσκονται, τί προβλήματα αντιμετωπίζουν

Την περίοδο 2013 – 2014, το ΥΠΕΝ ανέλαβε πρωτοβουλία, για πρώτη φορά, να καταγράψει αναλυτικά τους 550 Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς & Συλλογικές Ιδιωτικές Πολεοδομήσεις, των οποίων τα στοιχεία δεν συμπεριλαμβάνονταν σε κανένα ενιαίο και πρόσφατα ενημερωμένο αρχείο της Πολιτείας.

Κλήθηκαν λοιπόν όλοι οι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί σε ηλεκτρονική συμπλήρωση ενός τυποποιημένου πίνακα με τα σχετικά στοιχεία από τους αρμόδιους φορείς και σε ηλεκτρονική υποβολή στο (τότε) ΥΠΕΚΑ, νυν ΥΠΕΝ.

Στη καταγραφή αυτή ανταποκρίθηκαν συνολικά 195 φορείς Οικοδομικών Συνεταιρισμών και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης και τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν αποτέλεσαν πληροφοριακά στοιχεία αποκλειστικά για την έκδοση στατιστικών αποτελεσμάτων.

Από τη καταγραφή αυτή, κατά δήλωση, προέκυψαν τα παρακάτω στατιστικά στοιχεία:

• Για την Αττική κατατέθηκαν 81 δελτία, οι φορείς των οποίων αντιμετωπίζουν τα εξής προβλήματα: 48 (60%) εμπίπτουν σε δασικές εκτάσεις, 4 (5%) δεν εμπίπτουν σε περιοχή χαρακτηριζόμενη ως ΠΕΡΠΟ, 6 (7%) έχουν διακόψει τις διαδικασίες, 6 (7%) έχουν πάρει αρνητική εισήγηση από το ΣτΕ και 3 (4%) έχουν αμφισβητούμενο ιδιοκτησιακό καθεστώς.
• Για την υπόλοιπη Ελλάδα κατατέθηκαν 114 δελτία, οι φορείς των οποίων αντιμετωπίζουν τα εξής προβλήματα: 25 (22%) εμπίπτουν σε δασικές εκτάσεις ή άλλες προστατευόμενες περιοχές, 19 (17%) δεν εμπίπτουν σε περιοχή χαρακτηριζόμενη ως ΠΕΡΠΟ, 13 (11%) έχουν διακόψει τις διαδικασίες, 8 (7%) έχουν πάρει αρνητική εισήγηση από το ΣτΕ και 5 (4%) έχουν αμφισβητούμενο ιδιοκτησιακό καθεστώς.
• Οι 28 (25%) των φορέων που αφορούν τις εκτός Αττικής περιοχές βρίσκονται σε εξέλιξη.
• Ειδικά για την Αποκεντρωμένη Διοίκηση Μακεδονίας – Θράκης κατατέθηκαν 22 δελτία, οι φορείς των οποίων αντιμετωπίζουν τα εξής προβλήματα: 3 (14%) εμπίπτουν σε δασικές εκτάσεις, 11 (50%) δεν εμπίπτουν σε περιοχή χαρακτηριζόμενη ως ΠΕΡΠΟ και 4 (18%) έχουν πάρει αρνητική εισήγηση από το ΣτΕ. Η έκταση που κατέχουν οι 22 φορείς είναι 48.028 στρέμματα.
• Ειδικά για τους νομούς Θεσσαλονίκης και Χαλκιδικής κατατέθηκαν 17 δελτία, οι φορείς των οποίων αντιμετωπίζουν τα εξής προβλήματα: 3 (18%) εμπίπτουν σε δασικές εκτάσεις, 8 (47%) δεν εμπίπτουν σε περιοχή χαρακτηριζόμενη ως ΠΕΡΠΟ και 4 (24%) έχουν πάρει αρνητική εισήγηση από το ΣτΕ. Η έκταση που κατέχουν οι 17 φορείς είναι 47.180 στρέμματα.

Επισημαίνεται ότι επειδή τα πρωτογενή στοιχεία λήφθηκαν υπόψη όπως συμπληρώθηκαν από τους φορείς, χωρίς να προηγηθεί επιβεβαίωση ή διασταύρωση τους με τα αντίστοιχα αρχεία των υπηρεσιών του ΥΠΕΚΑ, εκτιμάται ότι τα στοιχεία αυτά δεν αντικατοπτρίζουν την ακριβή εικόνα του προβλήματος. Η εκτίμηση αυτή επιβεβαιώθηκε αργότερα όταν μέσω συναντήσεων με εκπροσώπους κάποιων φορέων προέκυψε ότι δεν έχουν συμπληρωθεί όλα τα προβλήματα που πραγματικά δυσχεραίνουν την πολεοδομική τους εξέλιξη.

Περαιτέρω, από την επεξεργασία των στοιχείων και την ανάλυση των στατιστικών δεδομένων προκύπτουν τα εξής :

• 78 Οικ. Συν/σμοί και Ιδιωτικές Πολεοδομήσεις των οποίων οι προς πολεοδόμηση εκτάσεις περιλαμβάνονται σε εγκεκριμένες περιοχές ΠΕΡΠΟ
• 37 Οικ. Συν/σμοί και Ιδιωτικές Πολεοδομήσεις σε διάφορους νομούς τα οποία δεν μπορούν να προωθηθούν λόγω έλλειψης εγκεκριμένων περιοχών ΠΕΡΠΟ, στις περιοχές που εντοπίζονται οι εκτάσεις τους.
• 108 περίπου παλαιοί Οικ. Συν/σμοί ,οι εκτάσεις των οποίων έχουν χαρακτηριστεί ως δάση ή δασικές εκτάσεις και ως εκ τούτου δεν μπορούν με τις κείμενες διατάξεις να προωθήσουν την διαδικασία πολεοδόμησης τους
• Έχουν εγκριθεί πάνω από 220 πολεοδομικές μελέτες στο σύνολο της επικράτειας, οι οποίες αφορούν σε ποσοστό λιγότερο του 50% του συνόλου.
• Από τους περίπου 220 Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς που βρίσκονται εντός Αττικής, οι μισοί (110) αντιμετωπίζουν πρόβλημα λόγω δασικών εκτάσεων.
• Από τους 330 φορείς που βρίσκονται εκτός Αττικής, σε ποσοστό 50% διαθέτουν εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη, σε ποσοστό 25% αντιμετωπίζουν πρόβλημα λόγω δασικών εκτάσεων ή άλλων προστατευόμενων περιοχών και σε ποσοστό 15% δεν εμπίπτουν εντός περιοχής ΠΕΡΠΟ.